جدیدترین شرایط ویلای قولنامه ای
در این مقاله آشنا میشوید با: جدیدترین شرایط ویلای قولنامه ای، ملک هایی که قولنامه می شوند؟ نکات مهم برای خرید ویلا، چگونه متوجه بشویم ملکی بدون سند است؟ چگونه برای زمین قولنامه ای سند بگیریم؟ تا پایان مقاله با ما همراه باشید.
جهت هرگونه مشاوره حقوقی در مورد ویلای قولنامه ای و موارد ملکی، می توانید با بهترین وکیل ملکی در ارتباط باشید.
ویلای قولنامه ای چیست؟
بسیاری از افراد به دنبال مکانی هستند که در روزهای تعطیل در آنجا استراحت کنند. و این رویا را در سر خود پرورش میدهند و میخواهند از هر راهی که شده است، صاحب ویلا و یا ملک تفریحی شوند. امروزه معاملات مسکن به روش های گوناگونی در حال انجام شدن میباشد: خرید ویلای قولنامه ای و خرید آن با استفاده از سند رسمی، که میتواند سندی تک برگ، منگوله دار، شش دانگ و یا سه دانگ باشد.
اما نکته ای که حائز اهمیت است، خرید ملک با استفاده از قولنامه، در سطح کشور روز به روز درحال افزایش میباشد، به طوری که حتی در معاملات مسکنی، با استفاده از سند مالکیت تک برگ، معمولا از قولنامه به عنوان پیش نویس استفاده میکنند.
البته ملک قولنامه ای مشکلات مربوط به انتقال سند و پروسه زمانی را تا حد قابل توجهی کاهش داده است ولی این شیوه بدون ایراد نیست و گاهی ممکن است مشکلات بزرگی به وجود بیاورد.
ملک هایی که قولنامه میشوند؟
آن دسته از ملک هایی که قابل انتقال سند به شکل رسمی نیستند، قولنامه میشوند. از مواردی که باعث میشود یک ملک، تا پایان کار نتواند سند رسمی را اخذ کند و به ناچار، آن را قولنامه میکنند.
میتوان به خلافی ساختمان در بخش های گوناگون، همانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحد ها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و… نام برد.
در موارد کلی تر میتوان، به نحوه قرار گرفتن ملک در طرح های شهرداری، بافت فرسوده و تعریض خیابان اشاره کرد؛ که در این صورت، آن ملک تخریب میشود.
نکات مهم برای خرید ویلا چیست؟
- خارج از اراضی ملی باشند.
اراضی ملی که خارج از محدوده شهری قرار گرفته باشند به اداره منابع طبیعی تعلق دارند و آنهایی که داخل محدوده شهری واقع شده اند، به سازمان مسکن و شهرسازی تعلق دارند.
طبق مطالب عنوان شده، ویلا و یا ملک مسکونی باید واقع در محدوده شهرنشینی، و از اراضی ملی دور باشند.
- از حریم و بستر رودخانه فاصله داشته باشد.
رئیس گروه محیط زیست و کیفیت منابع آب ایران اعلام کرده است که، ساخت و ساز در حریم رودخانه ها ممنوع نیست ولی با توجه به کاربری رودخانه ها از نظر اکولوژی و حفاظت کیفی، محدودیت هایی از لحاظ استقرار وجود دارد.
طبق تحقیقات و مصاحبه های به عمل آمده، محدودیت های ساخت، مانند ساخت کارخونه فولاد به دلیل آلودگی های گسترده تا حریم کیفی ۱۵۰ متر ممنوع میباشد ولی واحد های مسکونی به دلیل آلودگی کمتری که دارند در فاصله بعد از حریم کف (که ۲۰ متر است) با نصب سیستم فاضلاب مجاز میشوند.
- خارج از طرح هادی روستا نباشد.
زمین هایی که بیشتر در روستاهای شمال معامله میشوند دارای سند شورایی هستند، سندی که شورا پای مبایعنامه را مهر میکند. ایراد وارده به طرح این است که، کاربرد زمین در آن قید نمیشود و ماهيت استفاده کردنش به طور واضح، مشخص نیست. در همچین مواردی مسئله طرح هادی مطرح میگردد.
طرح هادی، نوعی نقشه راه برای توسعه روستا یا شهر میباشد که توسط کارشناسان بنیاد مسکن تهیه و تنظیم میشود.
در خصوص ویلای قولنامه ای باید به این نکته توجه داشت که با وجود رسمی بودن آن، ممکن است در آینده برای خریدار مشکلاتی را به وجود بیاورد.
تنظیم قولنامه و جزئیات مهم آن
در زمان تنظیم قولنامه باید به یک سری جزئیات توجه کرده و آنها را در متن قولنامه ذکر کرد. مهمترین بخش قولنامه، اطلاعات مربوط به خریدار، فروشنده و همچنین ملک مورد معامله است. برای مثال اگر قولنامه برای یک زمین تنظیم میشود، باید اطلاعات زمین همچون متراژ، موقعیت و کاربری آن در متن قولنامه ذکر شود.
از دیگر مواردی که در تنظیم قولنامه باید توجه شود، اشاره به زمان شروع و پایان معامله است. همچنین طرفین مبلغی را تحت عنوان حق فسخ در نظر میگیرند و نسبت به شرایط فسخ معامله با هم به توافق میرسند.
یکی از شرایط فسخ قرارداد عدم تطابق اصل ملک از جانب فروشنده با اطلاعات ثبت شده در سند آن است. در این شرایط خریدار میتواند به فسخ معامله بپردازد. به طور خلاصه از مهمترین جزئیات قولنامه میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- اطلاعات خریدار، فروشنده و ملک مورد معامله.
- زمان آغاز و پایان معامله.
- شرایط حقوقی در نظر گرفته شده برای فسخ معامله.
- هزینه در نظر گرفته شده به عنوان ضمانت اجرا یا خسارت.
- توافقات صورت گرفته بین طرفین همچون نحوه پرداخت و فاصله زمانی بین پرداخت ها.
آیا زمین قولنامهای معتبر است؟
برخی از زمینها به طور قانونی قابلیت انتقال سند ندارند. مواردی چون ساخت غیر قانونی یک واحد در زمین از موانع موجود در سر راه انتقال سند است. برای همین معامله این دسته از زمینها به صورت قولنامهای صورت میگیرد.
این دسته از معاملات برای فراهم کردن مجموعهای از اقدامات برای عقد قرارداد و خرید و فروش انجام میشوند. در خرید زمین قولنامهای هر دو طرف در متن قولنامه متعهد میشوند که در آینده نسبت به عقد قرارداد بیعی اقدام نمایند.
سند قولنامهای یک سند عادی است و در هیچ ادارهای ثبت نمیشود. اغلب اوقات قولنامهها توسط خریدار و فروشنده منعقد میشوند و گاهی مدیر مشاوره املاک نیز به عنوان شخص سوم آن را امضا مینماید. البته امکان تنظیم قولنامه در دفاتر رسمی نیز وجود دارد.
چگونه متوجه شویم که ملکی بدون سند است؟
بهترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامهای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، آیا احتمال دستور به تخریب ملک وجود دارد یا خیر و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید.
که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش مییابد. یک نکته دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی باید در نظر داشت این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک باخبر شوید.
مناقشه بر سر اسناد ویلا چیست؟
برخی مدعی میشوند که اسناد ویلا، ماهیتی نامعلوم پیدا کرده و آشنایی با انواع سند ویلا، فی نفسه سخت است و دشوار. آمدهایم تا ثابت کنیم چنین نیست.
تجربه ثابت کرده است عدم آشنایی با انواع سند ویلا، به گرفتاری در یک برزخ منتهی خواهد شد.
برخی از اسناد قدیمی با مناقشههایی گلاویز میشوند که وقتی دلیلش را جویا میشویم به این پاسخ میرسیم که حدود و مرزهای ویلا به درستی در سند قید نشدهاند، اینجاست که اهمیت تمسک به سندی معتبر و دقیق را رساتر در مییابیم.
چه مدارکی برای گرفتن سند برای زمین قولنامه ای لازم است؟
- کپی از سند مالکیت ملک (سند اولیه).
- اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی.
- نقشه ملک با مختصات UTM که توسط متقاضی تهیه شده است.
- قولنامه یا قولنامههایی که متقاضی را به مالک اولیه ارتباط میدهد.
- فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل Excel مربوطه.
- فیش بانکی که نیاز به اسکن ندارد، اما مقدار پرداختی، شماره حساب و بانک مربوطه باید به روز بررسی شود.
- اصل و کپی تمامی قولنامههای استنادی تا به مالکی که سند به نام او صادر شده است، برسد (در اسناد قولنامهای، بنچاق).
- اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول، دوم، سوم، صفحه حدود ملک، توضیحات و صفحات انتقالات.
این مدارک را میتوانید در مکانی همچون کافی نت یا دفترخانه با وسایل مناسب، اسکن کرده و از طریق سی دی یا فلش بارگذاری کنید.
چگونه برای زمین قولنامه ای سند بگیرم؟
برای گرفتن سند برای زمین قولنامهای، ابتدا باید با داشتن مدارک لازم به حوزه یا اداره ثبتی که ملک در آن قرار دارد مراجعه کنید. در اینجا، یک هیئت رسیدگی به املاک فاقد سند وجود دارد که درباره این موضوع تصمیم میگیرد. این هیئت شامل قاضی، رئیس اداره ثبت، رئیس اداره شهرسازی و جهاد کشاورزی میباشد.
برای گرفتن سند برای ملک قولنامه ای، باید دلایل خرید ملک بدون سند را توضیح دهید پس از بررسی مدارک و تحقیقات لازم، این هیئت نظر و رای خود را اعلام خواهند کرد.
اگر رای به نفع شما صادر شود و تصمیم به صدور درخواست سند برای ملک قولنامه ای شما گرفته شود، سازمان اسناد و املاک این خبر را دو بار با فاصله ۱۵ روز منتشر خواهد کرد. در این حالت، افرادی که اعتراض دارند یا ادعای مالکیت میکنند، میتوانند اعتراض خود را در این فرصت مطرح کنند.
در صورتیکه نیاز به هرگونه مشاوره حقوقی تلفنی یا حضوری راجع به موضوعات حقوقی و یا کیفری با وکیل پایه یک دادگستری داشتید، میتوانید با موسسه حقوقی دادپویان تماس بگیرید.
جهت اطلاع از آخرین اخبار حقوقی و قضایی نیز میتوانید اخبار حقوقی و قضایی دادپویان را دنبال کنید.
بدون دیدگاه