انواع سند
در این مقاله با انواع سند، نکات مهم سند و اعتبار اسناد، انواع سند در دفاتر اسناد رسمی، سند رسمی، سند عادی، سند عادی در حکم سند رسمی، سند لازم الاجرا، سند در حکم لازم الاجرا، سند زمین مشاع، سند شش دانگ، خصوصیات سند شش دانگ در معامله، سند مفروز، سند منگوله دار، سند تک برگ، مزایای سند تک برگ، سند اعیانی، سند اعیان چیست، سند عرصه و اعیان، تفاوت عرصه و اعیان، عرصه و اعیان در آپارتمان، املاک موقوفه، سند اوقافی، تفاوت سند تک برگ با سند اوقافی، تشخیص ملک اوقافی، سند ورثه ای، اخذ سند مالکیت به نام وراث، درخواست صدور سند مالکیت از طرف وراث، روش های تعیین سهم ورثه ملک ورثه ای، سند المثنی، مراحل کلی اخذ سند مالکیت المثنی، شرایط گرفتن سند المثنی، سند معارض، تکلیف اداره ثبت نسبت به اسناد معارض، تکلیف دارنده سند معارض، باطل کردن سند معارض بدون حکم قضایی، سند شورایی، مشکلات سند شورایی، نحوه تبدیل سند شورایی به قطعی، مراحل تبدیل سند روستایی یا شورایی به سند رسمی، سند وکالتی ملک، خانه هایی با سند وکالتی، امکان تبدیل سند وکالتی به قطعی، سند بنچاق، تبدیل بنچاق قدیمی به سند تک برگی، سند رهنی و اصطلاحات موجود در سند رهنی آشنا شوید.
در صورت هرگونه سوال راجع به انواع سند می توانید با وکلای پایه یک دادگستری موسسه حقوقی دادپویان به صورت تلفنی یا حضوری مشاوره حقوقی داشته باشید.
رزرو آنلاین وقت مشاوره
نکات مهم سند و اعتبار اسناد
- سند در مفهوم کلی آن عبارت است از هر نوشته ای که در مقام اقامه دعوا و طرح ادعا یا دفاع در قبال ادعای مطروحه قابل استناد باشد.
- نوشته را علی القاعده در صورتی می توان به مفهوم اصطلاحی سند دانست که از جمله دارای امضا، اثر انگشت و یا مهر شخصی باشد که سند به او نسبت داده می شود. نوشته ای که در اثبات اعمال حقوقی به کار می رود در صورتی سند است که به وسیله اشخاصی تنظیم و امضا شود که در ایجاد آن اعمال اثر دارند.
- اطلاعات کسانی که عمل حقوقی را انجام نداده اند، اگر با نوشته ای اعلام شود، شهادتنامه است نه سند. هم چنین است گواهی اشخاص در وقوع حوادث و وقایع خارجی. شهادت نامه به طور خاص یک سند محسوب نمی شود و فقط اعتبار شهادت را خواهد داشت، شهادت نامه نیز بیان کتبی اطلاع اشخاصی است که در وقوع عمل حقوقی یا واقعه مورد استناد دخالت نداشته اند.
- اسناد و ادله اثبات دعوی ممکن است به صورت داده پیام باشد و هیچ محکمه یا اداره دولتی نمی تواند صرفا به دلیل شکل و قالب داده پیام، ارزش اثباتی آن را رد کند. برای دورنگار (فکس) نمی توان ارزشی بیش از رونوشت (کپی) اصل سند، اعتبار قائل شد. بنابراین در صورت مطالبه باید اصل سند ارائه شود.
- مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد.
انواع سند در دفاتر اسناد رسمی
1- سند رسمی
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا در دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.
منظور از مامور رسمی شخصی است که ماموریت او در قانون پیش بینی شده باشد. اعم از این که مستخدم دولت باشد یا نباشد. بنابراین نه تنها ماموران وزارتخانه ها و مامورین شهرداری، بلکه اعضای هیئت مدیره کانون وکلای دادگستری و کانون کارشناسان رسمی و نیز موسسات و سازمان هایی که با اجازه قانون تاسیس شده اند را می توان مامور رسمی دانست. گزارش اصلاحی که دادگاه در مقام اعلام سازش دو طرف دعوی تنظیم می کند، رسمی است، هر چند حاوی اعمال حقوقی و اقرار باشد.اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آن هانسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد. در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث.
2- سند عادی
اسنادی که در اداره اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها و برطبق مقررات قانون تنظیم نشده باشد، عادی است.
- هر گاه سند به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده، لیکن مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته باشد و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند در صورتی که دارای مهر و امضای طرف باشد، عادی است.
- هر گاه سند عادی نسخه های متعدد داشته باشد، هر یک از آن هادر صورتی معتبر است که امضای اصل را داشته باشد.
- در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آن هاداشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده است معتبر است.
3- سند عادی در حکم سند رسمی
اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته، درباره طرفین و وراث و قائم مقام قانونی آنان معتبر است:
1- اگر طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.
2- هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده، فی الواقع امضا یا مهر کرده است.
نکته: لازم به ذکر است سند عادی که امضای آن از طرف سر دفتر تصدیق شده است، اعتبار سند رسمی را دارد.
نکته: تاریخ سند عادی در حکم سند رسمی، هیچ گاه اعتبار سند رسمی را ندارد و علیه اشخاص ثالث قابل استناد نیست.
4- سند لازم الاجرا
سندی عادی یا رسمی است که اگر شخصی به موجب سند بدهکار یا متعهد است به اختیار خود، حسب مورد، آن بدهی را پرداخت نکند یا به آن تعهد عمل نکند، طلبکار یا متعهد له می تواند بی آن که نیاز به اقامه دعوی و گرفتن حکم دادگاه باشد با مراجعه به تشکیلات اجرایی مربوط، او را وادار به اجرای موضوع سند نماید.
برای مثال: اگر شخصی به موجب سند رسمی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده است، طلبی داشته باشد و بدهکار از دادن آن خودداری کند، لازم نیست اقامه دعوی کند بلکه می تواند به اجرای ثبت مراجعه نماید تا مامورین اجرای ثبت طلب او را گرفته و به او دهند.
5- سند در حکم لازم الاجرا
سندی که در حکم سند لازم الاجرا می باشد از نظر اجرای موضوع همانند سند لازم الاجرا می باشد از جمله اسنادی که عادی و در حکم سند لازم الاجرا می باشد، می توان به چک اشاره نمود.
چک های صادره عهده بانک هایی که طبق قوانین ایران در داخل کشور دایر شده و یا می شوند، هم چنین شعب آن ها در خارج از کشور، در حکم اسناد لازم الاجراست. به این معنا که دارنده چک در صورت مراجعه به بانک و عدم دریافت تمام یا قسمتی از وجه آن به علت نبودن محل و یا به هر علت دیگری که منتهی به برگشت چک و عدم پرداخت گردد، می تواند طبق قوانین و آیین نامه های مربوط، به اجرای اسناد رسمی وجه چک یا باقیمانده آن را از صادر کننده وصول نماید.
سند زمین مشاع
این سند برای انواع مختلف ملک ها نظیر تجاری، اداری، شخصی و هم چنین کشاورزی و زراعتی وجود دارد. اصل سند زمین مشاع بر این پایه است که ملک یک مالک نداشته و تمامیت آن به اندازه یک نسبت در اختیار دو و یا بیش از دو نفر می باشد. در سند زمین مشاع، تمامی مالکین به یک اندازه حق دخل و تصرف در زمین را دارند. هم چنین زمین به بخش های مختلفی تقسیم نشده و هر کسی سهمی از بخش زمین را ندارد، بلکه کل زمین به یک نسبت مال همه شرکا می باشد.
هم چنین در فروش یک ملک با سند زمین مشاع لازم است تمامی شرکا و افراد سهیم در ملک حضور داشته باشند. در صورتی که اختلاف نظراتی در بین افراد شریک رخ دهد، تقسیم ملک با تصمیم دادگاه و به صورت عادلانه انجام می شود.
با این که سند زمین مشاع برای انواع ملک های مختلفی قابل اخذ است. اما با این همه حال، به دلایلی نظیر، مشخص نبودن قطعه هر شخص، مشکلات و سختی ها در اتفاق نظر بین شریکان در هنگام فروش قطعه و… از این سند خیلی کمتر استفاده می شود.
کاربرد اصلی سند مشاع بیشتر در زمین های زراعی به چشم می خورد. چرا که زمین های کشاورزی و زراعی در مساحت بالایی بوده و چند شریک اقدام به خرید یک زمین مشخص کرده و آن را بین خود به صورت عادلانه تقسیم کرده و اقدام به کشت انواع مختلف محصولات می کنند. سند مشاع تنها برای زمین های کشاورزی و زراعی می تواند مفید باشد.
که مساحت بزرگی داشته و اغلب بین انسان های یک خانواده و یا آشنایان اتفاق می افتد. هم چنین بنا به قوانین جمهور اسلامی، اشخاصی که سند مشاع داشته باشند می توانند با ارائه مشخصات مالکین، و تقسیم بندی تفاهمی اقدام به اخذ سند های شش دانگ و جداگانه برای هر قطعه خود کنند.
سند مشاع یکی از اسناد رسمی کشور بوده و برای زمین هایی که چندین مالک دارد، اخذ می شود. طبق این سند، اشخاص به طور برابر و به یک نسبت در زمین سهم داشته و قادر به دخل و تصرف در آن هستند.
سند های مشاع به دلیل ویژگی هایی که دارند، کمتر در زمینه های اداری، تجاری و یا مسکونی مورد استفاده قرار می گیرند. امروزه بیشترین کاربرد سند مشاع در بین کشاورزان و روستاییان می باشد. که با خرید یک زمین نسبتا بزرگ قصد کشت محصول و نگهداری دام را دارند. افراد با در دست داشتن کارت شناسایی و مدارک لازم به زمین مربوطه، می توانند از طریق اداره ثبت، به اخذ سند زمین مشاع اقدام کنند. هم چنیندر صورت نیاز و با توجه به توافق شرکا، می توان اقدام به تعویض سند مشاع با سند های شش دانگ برای هر شخص کرد.
سند شش دانگ
سند عبارت است از هر نوشته ای که هم شخص مدعی و هم طرف مقابل او یعنی خوانده دعوی قادر به استفاده از آن در محاکمه هستند.به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته می شود.کلمه شش دانگ به معنای شش جهت است؛ جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است. کلمه های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد، که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد.
سند شش دانگ و تک برگ کامل ترین و معتبر ترین نوع سند می باشد. سند شش دانگ می تواند به صورت سند تک برگ و یا سند دفترچه ای یا همان منگوله دار باشد. سند دفترچه ای هم در هنگام انتقال سند و یا قبل آن هم می تواند به سند تک برگ تبدیل شود. سند شش دانگ به مالکیت تمام و کمال اشاره دارد، به عبارتی زمانی که نام سند شش دانگ مطرح می شود، مقصود سندی است که تماما به نام یک شخص می باشد و فرد دیگری در مالکیت آن ملک، شریک نیست.
خصوصیات سند شش دانگ در معامله
۱.هر سند مالکیت (ملکی) باید به صورت شش دانگ باشد که این شش دانگ می تواند در قالب یک جلد و یا بیشتر بوده که تمامی آن شرایط شش دانگ را باید داشته باشد و یا به صورت سهمی که آن نیز در مجموع سهم ها باید به رقم شش دانگ برسانیم.
۲.در هر سند، حدود اربعه و یا حدود مشخصات تعریف شده است، که در آن حد شرق، غرب، جنوب و شمال مشخص شده که به قطعه مجاور و یا خیابان دسترسی داشته یا منتهی گردد.
۳.سند هر ملک شناسنامه آن ملک بوده که نام مالک یا مالکین در آن قید شده است.
۴.هر سند دارای شماره پلاک ثبتی بوده که این پلاک در اداره ثبت اسناد و املاک دارای سابقه و هویت ملک مورد نظر با آن شماره مشخص می گردد.
۵.در هر سند به شماره قطعه اشاره شده که براساس نقشه تفکیکی اداره ثبت اسناد و املاک تعریف شده است.
۶.در هر سند یک صفحه ملاحظات وجود داشته که حتما باید به آن صفحه رجوع کرد که گاها نام، شماره پلاک و یا هرگونه اصلاحی در آن قید شده و بسیار مهم می باشد.
۷.هر سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می گردد و باید دقت داشت منگوله سند دست نخورده و اوراق آن مربوط به همان سند باشد و به شماره سریال اوراق توجه نمود که تمامی شماره سریال ها یکسان باشد.
سند مفروز
معنی مال مفروز: مفروز در لغت نامه قابل بخش کردن معنی شده است. مال مفروز، مالی است که قابل تقسیم باشد و به صورت مشخص مالکیت هر بخش برای مالکین قابل افراز باشد. ملک مشاع نیز در مقابل ملک مفروز معنی پیدا می‌کند به ملکی که تقسیم نشده و از حیث قانونی دارای چند مالک باشد.
از نظر حقوقی و قانونی ملک یا مال مشاع به مالی گفته می شود که همه شرکا به یک نسبت در آن حق دخل و تصرف داشته باشند. سهم شرکا از مال مشاع به یک میزان و مشخص است اما این مال از نظر جغرافیایی قابل دسته بندی میان شرکا نیست و غیر قابل بخش کردن است.
اصطلاح مفروز در برابر مشاع هنگامی استفاده می شود که از نظر مقررات ثبتی، شرکا تصمیم به جدا کردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکا از سهم سایر شرکا در ملک معین را داشته باشند. یعنی اگر چند نفر مالکیت مقدار مشخصی از ملک مشاع را داشته باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا به صورت مستقل از ملک خود استفاده کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاع مالکان میان آن ها افراز شود.
اگر ملکی به صورت شراکتی میان مالکان تقسیم شده باشد، در این حالت این ملک مشاع است و مالکان حق استفاده از ملک را با شرایط ملک مشاع دارند. در صورتی که با توافق میان طرفین و شرکا، تصمیم به افراز بخشی از ملک گرفته شود، بخش‌هایی که به صورت مشخص قابل استفاده برای یک مالک است ملک مفروز محسوب می شود.
ملک مشاع برای فروش دارای شرایط خاص است و از قوانین مشخصی پیروی می‌کند. از نظر قانونی برای فروش و حتی افراز بخشی از ملک مشاع قوانین مرتبطی وجود دارد که با بررسی تمام شرایط ملک و مالکان می‌توان به آن استناد کرد.
سند منگوله دار
سند منگوله دار یا دفترچه ای به اسناد مالکیتی اطلاق می شود که برای اموال غیر منقول اعم از زمین، ملک مسکونی، ملک تجاری از سوی ادارات ثبت اسناد و املاک کشور صادر می شده است و در مقابل تمامی افراد ثالث قابلیت استناد داشته است.
در واقع این اسناد از لحاظ فیزیکی متشکل از دفترچه ای چند برگ، با قید اوصاف ملک و مالک و تعدادی صفحات خالی و در نهایت پلمپ شده توسط نخ و سربی که نتوان برگی از آن خارج کرد.
منظور از منگوله همین عمل پلمپ دفترچه مالکیت بود که اگر دفترچه ای فاقد این منگوله یا پلمپ سربی بود، به اصطلاح آن را بی اعتبار می دانستند و بایست برای اصلاح آن از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک محل اقدام می کردند.
این پلمپ سربی در واقع نشان از آن دارد که هیچ برگی از دفترچه مالکیت کسر نگردیده است چون تماما اطلاعات مندرج در آن به صورت قلم نویس بود و امکان جعل یا کسر تعدادی از صفحات همیشه وجود داشت و این پلمپ سربی گویای اعتبار بخشی به این سند مالکیت بود و رویه ای بر این اسناد حاکم است که اگر سند فاقد منگوله یا پلمپ سربی باشد، هیچ اعتباری ندارد که تا حدودی این رویه ایجاد شده به منظور پرهیز از اشتباه یا خرید یا فروش مال غیر یا فروش معارضی ملکی بوده است و نگرانی خریدار را پیش بینی کرده بود.
در این نوع سند مالکیت همان طور که بیان شد تمامی مندرجات آن به صورت قلم نویس می باشد که بعضا مشاهده شده است به دلیل ناخوانا بودن بعضی از مطالب یا از بین رفتن جوهر بکار برده شده در آن سند و یا خراشیده شدن مطالب مندرج در سند منگوله دار به علت دست به دست شدن سند، مشکلاتی را برای صاحب سند ایجاد می کرد.
دلیل اصلی آن این بود که اگر مالک قصد فروش ملک خود را داشت باید از طریق دفاتر اسناد رسمی، اطلاعات هویتی مالک جدید را در برگه های خالی که در دفترچه مالکیت پیش بینی شده بود درج و ممهور به مهر سردفتر شود، در واقع هم می توان بدون این که مالک زمانی گذاشته تا جهت استعلام مالکین پیشین از ادارات مربوطه اقدام کند صرفا با ورق زدن آن، هم مالک نخست را شناسایی و هم مالکین پیش از خود را بشناسد، چون هر گونه نقل و انتقال بایست در آن ثبت شود.
سند تک برگ
از سال 1390 اداره ثبت اسناد و املاک، سندهایی صادر می‌کند که تنها یک برگ پشت و رو دارند و همه اطلاعات مربوط به ملک در همین یک برگ و به صورت سیستمی درج شده است. سندهای تک برگ بعد از هر معامله و با مراجعه خریدار به اداره ثبت ابطال و به نام صاحب جدید منتقل می‌شوند. در سندهای ملی تک برگ که به آن ها اسناد کاداستری هم گفته می شود، نقشه دقیق موقعیت ملک و املاک مجاور آن در مقیاس یک دو هزارم و در گوشه سمت راست پایین اسناد درج می شود. این سندها برخلاف سندهای قدیمی دفترچه‌ای، هولوگرام مخصوص دارند. به همین دلیل هم احتمال و امکان جعل شدن آن هابه میزان قابل توجهی کاهش یافته است.
مزایای سند تک برگ
سند تک برگ مجزا به تعداد مالکان
یکی از مهم ترین ویژگی‌های سندهای تک برگ این است که در صورتی که یک ملک چند مالک داشته باشد; به تعداد مالکان برای هر فرد سند جداگانه صادر خواهد شد؛ حتی اگر سهم او کمتر از یک دانگ باشد.
صرفه جویی در مصرف کاغذ
سندهای دفترچه‌ای بین 12 تا 15 صفحه داشتند و برای صدور آن هاکاغذ زیادی مصرف میشد. حتی در صورتی که قرار بود کپی سند به اداره یا سازمان خاصی داده شود، باز هم باید تعداد زیادی کاغذ مصرف میشد. اما برای صدور سندهای تک برگ، همان طور که از نامشان پیداست، تنها یک برگ کاغذ مصرف می شود. همین مسئله نیز می‌تواند تاثیر زادی بر جلوگیری از هدر رفتن کاغذها بگذارد.
خوانایی و دقیق بودن اطلاعات سند
همان طور که گفته شد، سندهای قدیمی دستنویس بودند. به همین دلیل هم احتمال این که اطلاعات آن مخدوش شود یا ناخوانا باشد وجود داشت. اما سندهای تک برگ به صورت سیستمی و کامپیوتری صادر می‌شوند و به همین دلیل اطلاعات مندرج در آن دقیق و بدون اشتباه خواهد بود.
ثبت اطلاعات جزئی و دقیق در سند تک برگ
در سندهای تک برگ اطلاعات به روزتر و دقیق تری با جزئیات بیشتر درج شده است. اطلاعاتی مثل کروکی کامل و… که با وجود آن هادر متراژ و موقعیت ملک و تعرض به زمین‌های مجاور و… وجود نخواهد داشت. این اطلاعات در سندهای قدیمی وجود نداشت.
انتقال سریع‌تر سند در دفاتر اسناد رسمی
در زمان معامله و صدور سندهای دفترچه‌ای، همه امور ثبتی از سوی مالکان انجام میشد. به این معنا که خود آن هاباید به اداره ثبت اسناد برای انتقال سند مراجعه می‌کردند. اما درباره سند تک برگ این مسئله راحت‌تر شده است. انتقال سندهای تک برگ به صورت هم زمان با معامله و در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود. مابقی کارها نیز بعد از دریافت مستندات و مدارک از طرفین معامله، از سوی خود دفاتر اسناد پیگیری خواهد شد. بنابراین نیازی نیست که فروشنده و خریدار خودشان به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنند.
سند اعیانی
در توافقات حقوقی واژه اعیان به ساختمان و یا آپارتمانی گفته می شود که به روی زمین ساخته شده است و به بنای ساخته شده اعیان می‌گویند و سندی که متعلق به بنای ساخته شده است را سند اعیانی می‌گویند.
سند اعیان چیست؟
سند اعیان در واقع سندی است متعلق به ساختمان. ساختمان ساخته شده دارای طبقات و واحدهایی است که ممکن است واحدهای تجاری، مسکونی، اداری و… باشند. به سندی که به افراد خریدار تحویل داده می شود، سند اعیان می‌گویند، زیرا این افراد تنها مالک واحد خود ساختمان هستند نه عرصه.
واژه اعیان در لغت و معنا بیانگر اغنیا، ثروتمندان، دولتمندان و افراد اشرافی است اما در حقوق معنای دیگری دارد. معنای حقوقی این واژه به اموال غیر منقولی تعلق دارد که بر روی زمین وجود دارند، مانند ساختمانی که بر روی یک زمین ساخته شده، قناتی که بر روی یک زمین حفاری شده و یا درختانی که در یک زمین زراعی کاشته شده‌اند.
از آنجایی که موارد نام برده نیز مالکی دارند و باید مالکیت آن هادر مراجع حقوقی ثبت شود به آن هاسند اعیان تعلق می‌گیرد. بنابرین سند اعیان سندی است که در آن وضعیت مالکیت شخص بر ساختمان بنا شده بر روی زمین را مشخص می‌کند.
سند عرصه و اعیان
دو واژه عرصه و اعیان ارتباط نزدیکی نسبت به هم دارند. همان طور که قبلا گفتیم اعیان به بنای ساختمانی که بر روی یک زمین ساخته شده است گفته می شود و عرصه در واقع همان زمینی است که اعیان بر روی آن ساخته شده است. سند اعیان و عرصه به سندی گفته می شود که وضعیت اعیان و عرصه را به صورت واضح مشخص می‌کند.
تفاوت عرصه و اعیان
فرق عرصه و اعیان در زمینه حقوقی ساختمان‌‌ها و اراضی مطرح می شود و به شدت کاربردی و لازم و ضروری است که افراد فعال در زمینه خرید و فروش و ساخت و ساز ملک، اطلاعات دقیقی در این زمینه داشته باشند.
از آنجایی که عرصه و اعیان از نظر حقوقی متفاوت بوده و عرصه در واقع زمین ملک است و اعیان شامل واحدها و مشاعات ساختمان است، لازم است که برای آن هاسند گرفته شود و در پایان ساخت و ساز نیز می‌توان سند شش دانگ دریافت کرد.
تفاوت سند اعیان و سند عرصه در واقع از تفاوت دو واژه عرصه و اعیان ناشی می شود و سند عرصه به صورت عامیانه به سندی گفته می شود که برای تک تک واحدهای ساختمانی و اعیان به ثبت می‌رسد و سند عرصه نیز متعلق به زمینی است که روی آن ملک بنا شده است.
عرصه و اعیان در آپارتمان
در بحث آپارتمان‌های تجاری و مسکونی فرقی ندارد همه مالکین واحدها دارای سند هستند اما در بیشتر موارد سند مربوط به اعیان یعنی خود واحد مربوطه می‌باشد و در سند، عرصه (زمین) و میزان آن ذکر نشده و احتمال این که هنگام بازسازی یا نوسازی دچار اختلاف در میزان سهم عرصه برای هر واحد چقدر می‌باشد گردید وجود دارد. بهتر است هنگام خرید آپارتمان میزان سهم عرصه و اعیان به صورت تفکیکی و دقیق در سند قید گردد.
املاک موقوفه
در واقع املاک موقوفه به املاکی گفته می شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه می‌کند.
مبالغ اقساط مذکور در طول سال خیلی زیاد نیست. توجه به این نکته لازم است که منظور از پرداخت اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست.
این املاک دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای خرید و فروش خانه، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت و ساز در زمین آن ها وجود ندارد.
املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد و املاکی که این سند را دارند با قیمت کمتری معامله می‌شوند و همین موضوع باعث شده است تا برخی نسبت به خرید چنین ملک هایی شک و تردید داشته باشند.
یکی از مزایای سند وقفی این است که افرادی که بودجه کمی دارند با خرید این املاک، نه فقط می‌توانند صاحب ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت و ساز روی آن وجود دارد.
سند اوقافی
معمولا مردم تصور می کنند سند اوقافی یعنی سند ملکی که معارض بوده یا اداره اوقاف ادعای مالکیت نسبت به ملک داشته باشد. سند اوقافی نوعی سند ملکی است که مالک آن را وقف کرده و اداره اوقاف این ملک را به صورت اقساط ۹۹ ساله به دیگران منتقل می کند که این استثنایی است بر ماده ۸۸ قانون مدنی در مورد مال وقف، که خرید و فروش ملک وقفی را مجاز ندانسته است. خریداران ملک اوقافی ملزم هستند مبلغ ناچیزی به عنوان قسط یا اجاره سالانه به اداره اوقاف بپردازند که میزان آن مثلا در یک زمین وقفی ۲۰۰ متری ممکن است سالانه ۳۰۰ هزار تومان باشد. این املاک فرقی با املاک شخصی ندارند و ایرادی هم در آن ها نیست، حتی امکان ساخت و ساز هم در این املاک وجود دارد. چه بسا خرید ملک وقفی به دلیل ارزان تر بودن، برای کسانی که مشکل مالی و اقتصادی داشته و توانایی خرید املاک شخصی را ندارند، یک امتیاز محسوب شود.
تفاوت سند تک برگ با سند اوقافی
۱. اسناد ملکی به صورت شش دانگ و ممکن است در قالب یک جلد یا بیشتر باشند یا به صورت سهمی صادر شوند که در نهایت مجموع سهام ها باید شش دانگ باشد، اما سند اوقافی در بیشتر مواقع به صورت یک جا وقف می شود و بخش های سهام را ندارد.
۲. در هر سند ملکی حدود چهارگانه ملک، یعنی شمال و جنوب، شرق و غرب و نیز حدود املاک مجاور با آن و یا حدود دسترسی به خیابان مشخص شده است. اما بیشتر سندهای اوقافی، مخصوصا آن ها که در قدیم نوشته شده اند، حدود و مشخصات کاملی ندارند، به طوری که گاهی تشخیص نوع وقف و مصرف آن هم مشکل است.
۳. سند هر ملک، شناسنامه آن ملک است، بنابراین نام مالک یا مالکان و شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه ملک و هرگونه اصلاحاتی که صورت گرفته باشد، در هر نوع سند نوشته و از این طریق در اداره ثبت اسناد و املاک، سابقه و هویت ملک مورد نظر مشخص می شود.
۴. سند ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود؛ اما سند وقف ممکن است گاهی به طور دستنویس نوشته شود. دقت کنید اگر سند منگوله دار است، منگوله سند دست نخورده باشد و اوراق آن همگی مربوط به یک سند باشد. هم چنین شماره سریال های یک سند یکسان باشند.
۵. نقل و انتقال هر سند ملکی در دفاتر اسناد و املاک صورت می گیرد، اما نقل و انتقال ملک وقفی باید با نظارت و مجوز متولی آن، که معمولا سازمان حج و اوقاف است، صورت گیرد. اگر این مراتب رعایت نشوند، هرگونه نقل و انتقال، غیر قانونی است.
تشخیص ملک اوقافی
نحوه تشخیص سند اوقافی از ملک شخصی به تفاوت عمده در سند این املاک باز می‌گردد. اولین تفاوت سند ملک اوقافی با ملک شخصی مربوط به نوشته‌های روی جلد سند است.
روی جلد سند ملک اوقافی، این مسئله، یعنی اوقافی بودن ملک عنوان شده است. نکته دیگر به متن سند مربوط می شود. در اسناد املاک شخصی ذکر شده: «شش دانگ عرصه و اعیان اما در سند املاک اوقافی فقط شش دانگ اعیان ذکر شده.
زمین اوقافی به ملکی گفته می شود که مالک، آن زمین را برای امور خیریه و… وقف کرده است. با توجه به این تعریف ساده از زمین‌های اوقافی به راحتی می‌توان حدس زد که در حال حاضر، مالک این زمین‌ها اداره اوقاف و امور خیریه است. هرگونه خرید و فروش اجاره یا دخل و تصرف در املاک اوقافی تحت نظارت اداره اوقاف و امور خیریه باید انجام گیرد.
برخی به اشتباه تصور می‌کنند که خرید و فروش زمین‌های اوقافی ممنوع است؛ این تصور کاملا غلط است. البته باید گفت زمین اوقافی به راحتی سایر املاک اختصاصی که مالک حقیقی دارد به فروش نمی‌رود. درصد زیادی از مشتریان از گرفتار شدن در دردسرهای حقوقی زمین‌های اوقافی دوری می‌کنند.
با رعایت شرایط و قوانین خاص می‌توان حتی یک ملک اوقافی را خرید یا فروخت، تمام این معاملات باید با تاییدیه از سوی اداره اوقاف همراه باشد. حتی اگر فردی مالک یک زمین اوقافی باشد نمی‌تواند بدون این تاییدیه، ملک خود را بفروشد یا اجاره دهد یا روی آن زمین پروژه‌های ساخت و ساز انجام دهد.
زمین اوقافی هم مانند سایر املاک و مستغلات، سند مجزا دارند اما در برخی از جزئیات با سایر سندهای حقیقی متفاوت است.
سندی که برای زمین اوقافی صادر می شود به گونه‌ای تنظیم شده که اختیار خرید و فروش، اجاره یا سپردن وثیقه را برای مالک از او سلب می‌کند. سند زمین‌های اوقافی، اعتبار کمتری نسبت به سایر سندها دارد، بنابراین املاک اوقافی هم ارزش کمتری خواهند داشت.
اگر مشتریان بخواهند یک زمین اوقافی را معامله کنند مطابق با شرایط و قوانین، سند زمین و مجوزها و تاییدیه‌ها باید با هماهنگی اداره اوقاف و سازمان ثبت اسناد صورت گیرد.
سند ورثه ای
املاک موروثی املاکی هستند که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات به وراث شخص فوت شده رسیده است. به عبارت دیگر، هنگامی که مالک فوت می کند مطابق با قانون انحصار وراثت، ملک مورد نظر به واراث منتقل می شود، مگر آن که وصیت نامه رسمی تنظیم شده باشد یا شرایط خاصی برای ملک در نظر گرفته شده باشد، در این صورت ملک ورثه ای به شمار می آید. لازم به ذکر است در صورتی که بیش از یک وارث وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده مالکیت مشاع دارند.
اخذ سند مالکیت به نام وراث
بر اساس قانون پس از فوت افراد تمامی اموال و دارایی های متوفی برای وراث به ارث می رسد. در حقیقت با نوعی انتقال مالکیت قهری مواجه هستیم که با حکم صریح قانون صورت پذیرفته است. اما زمانی مالکیت افراد به رسمیت شناخته می شود که با صدور سند مالکیت همراه باشد. به عبارت دیگر برای انتقال قانونی دارایی ها نیاز به اخذ سند مالکیت به نام وراث می باشد.
اخذ سند مالکیت به نام وراث با جزئیات قانونی فراوانی همراه است و تشریفات قانونی خاصی برای آن در نظر گرفته شده است. پس از اقدامات قانونی لازم برای انحصار وراثت و پرداخت مالیات بر ارث وراث می توانند درخواست خود را برای اخذ سند مالکیت مطرح کرده و پیگیر آن گردند.
درخواست صدور سند مالکیت از طرف وراث
اگر کسی که سند مالکیت به نام او صادر گردیده است فوت نماید، وراث او می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت نسبت به سهم الارث خود بنمایند. مدارک لازم جهت این امر عبارتند از:
- تقاضای صدور سند مالکیت.
- گواهی انحصار وراثت.
- فرم ١٩ مالیاتی.
- اصل سند مالکیت مورث.
روش های تعیین سهم ورثه ملک ورثه ای
مهمترین مرحله در تنظیم و ثبت اسناد ورثه ای در دفاتر اسناد رسمی تعیین میزان سهام هر یک از ورثه می باشد که معمولا دفاتر با مشکل مواجه می شوند.این روش ها عبارتند از :
- تبدیل سهم کلی به دانگ.
- تبدیل دانگ به سهم در صورتی که امکان تقسیم سهم به صورت دانگ امکان پذیر نباشد.
- و روش آخر که تبدیل دانگ به یک عدد رند و قابل تقسیم می باشد.
سند المثنی
وقتی که سند مالکیت از بین برود مثلا دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید در این صورت بر طبق تبصره یک ماده 120 آئین نامه قانون ثبت مصوب بهمن 53 به شرح ذیل عمل می شود:
مالک باید تقاضای خود را همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده ای که نمونه آن را ازثبت محل در یافت میدارد ضمن اعلام طریق از بین رفتن سند به ثبت محل تسلیم دارد.
تقاضای متقاضی به همراه ضمائم پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال و در آن جا پرونده مربوط از ردیف خود خارج وهمراه با تقاضا جهت اقدام به دفتر ارسال می شود. متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و بخشنامه ای مبنی بر اعلام فقدان سند مالکیت خطاب به دفاتر اسناد رسمی تابعه تهیه می نماید در این بخش نامه ادعای متقاضی مبنی بر چگونگی فقدان سند مالکیت و مشخصات ملک و نام آخرین مالک بایستی قید شود. بخشنامه پس از امضا مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد.
در صورتی که مالک ادعا کند بهای ملک او کمتر از حد نصاب لازم برای انتشار آگهی است، مسئول اداره دستور ارزیابی ملک را صادر می نماید. بدیهی است چنان چه ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر بوده و فوق العاده ماموریت و هزینه سفر به نقشه بردار ارزیاب تعلق گیرد متقاضی بایستی آن را پرداخت نماید که در این صورت پرونده به حسابداری ارسال و متصدی حسابداری فوق العاده نقشه بردار ارزیاب را وفق مقررات محاسبه و قبض سپرده را صادر و جهت تودیع در بانک به متقاضی تسلیم می دارد و او پس از تودیع در بانک نسخ مربوطه را به ثبت اعاده تا ضمیمه پرونده شود.
سپس نقشه بردار ارزیاب همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از بازدید از ملک آن را بر مبنای قیمت منطقه ای ارزیابی و در پایان ماموریت گزارش ارزیابی را به مسئول اداره ارائه می نماید. گزارش ارزیابی حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر اندیکاتور شده سپس در صورتی که ارزش ملک بیش از حد نصاب تعیین شده باشد پرونده جهت محاسبه و اخذ حق الدرج آگهی و نیز پرداخت فوق العاده ماموریت نقشه بردار ارزیاب به حسابداری ارجاع می شود.
مراحل کلی اخذ سند مالکیت المثنی
مراحل کلی اخذ سند المثنی به صورت زیر می‌باشد:
- دریافت دو برگه استشهادیه از اداره ثبت.
- تقاضای کتبی به اداره ثبت.
- تکمیل فرم استشهادیه محلی.
- مراجعه به دفاتر اسناد رسمی به منظور گواهی امضا.
- انتشار موضوع در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار.
- پرداخت هزینه انتشار آگهی.
- ابطال سند مالکیت المثنی.
در صورت پیدا شدن سند مالکیت قبلی، دارنده سند مالکیت اصلی در صورتی که به اداره ثبت اعلام کتبی نماید ضمن اینکه معامله‌ای با سند المثنی صورت نگرفته باشد سند مالکیت المثنی باطل می گردد.
شرایط گرفتن سند المثنی
اخذ سند المثنی دارای شرایطی به شرح زیر است:
- سند مالکیت مفقود گردد.
- سند مالکیت به طور جزئی یا کلی از بین رفته است.
- سند نزد فرد دیگری باشد.
سند معارض
وقتی دو سند مالکیت ملک صادر شده باشد و این دو سند نسبت به اصل ملک یا نسبت به حدود و یا نسبت به حقوق ارتفاقی با یکدیگر تعارض داشته باشند سندی که موخر الصدور است را سند مالکیت معارض گویند. به سندی هم که زودتر صادر شده است سند مقدم الصدور یا سند مقدم گفته می شود.
نکته: در صورتی که معلوم نباشد کدام سند دیرتر صادر شده و کدام زودتر صادر شده است باید به تاریخ ثبت هر کدام از املاک در دفتر ثبت املاک توجه شود. در این صورت هر کدام دیرتر در دفتر املاک ثبت شده بود معارض محسوب می شود.
حق الوکاله مناسب
تکلیف اداره ثبت نسبت به اسناد معارض
اداره ثبت موظف است پس از اطلاع از وجود اسناد معارض مشخصات اسناد و مالکان را طی بخش نامه ای به دفاتر اسناد رسمی محل ابلاغ کند.( به منظور جلوگیری از انتقال اسناد معارض)
هم چنین اطلاعات لازم را برای هیئت نظارت ارسال نماید تا موضوع را بررسی و تعارض اسناد مالکیت را احراز کنند.
پس از احراز تعارض توسط هیئت نظارت، اداره ثبت مراتب را به دارنده سند مالکیت موخر الصدور ابلاغ و اخطار می کند که ظرف مهلت قانونی (حداکثر دو ماه) در دادگاه صالح محل وقوع ملک طرح دعوا کند و مالک موخر موظف است گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید دریافت کند.
در صورتی که هرگونه ابلاغ و اخطاری از اداره ثبت دریافت کردید حتما قبل از هر اقدامی با یک مشاور حقوقی متخصص املاک مشورت کنید و راه کارهای قانونی را بدانید. برای طرح دعوا در دادگاه نیز داشتن یک وکیل متخصص در دعاوی ثبتی و ملکی می تواند حقوق قانونی شما را تضمین کند.
تکلیف دارنده سند معارض
۱_طرح دعوای ابطال کلی سند مالکیت مقدم
دارنده سند معارض (دارنده سند مالکیت موخر الصدور) بر حسب مورد باید دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم را طرح کند. دادگاه پس از رسیدگی و بررسی اسناد موجود و احراز اشتباهات ثبتی در اسناد و تشخیص صحت یا بطلان هر یک از آن ها، در نهایت در خصوص دعوای ابطال کلی سند معارض، رای به صحت یکی از اسناد و ابطال سند دیگر می دهد.
۲_طرح دعوای ابطال جزئی سند مالکیت مقدم
در این دعوا خواهان، ابطال قسمتی از سند مالکیت مقدم را از دادگاه تقاضا می کند این مورد مواقعی رخ می دهد که اسناد از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی باهم در تعارض باشند و به عبارتی خواهان، تقاضای اصلاح اسناد مالکیت را دارد.
در چنین مواقعی نیز دادگاه پس از بررسی اسناد و احراز اشتباهات ثبتی نسبت به هر یک از اسناد هر دو سند مقدم و موخر را با توجه به شرایط موجود تصحیح می‌کند.
باطل کردن سند معارض بدون حکم قضایی
نکته مهمی که در اینجا لازم به ذکر است این است که با توجه به این که مطابق قانون، مالک موخر مکلف شده که ظرف دو ماه از ابلاغ اداره ثبت دعوای ابطال سند مقدم الصدور را در دادگاه طرح کند و با در نظر داشتن این امر که در اصل سندی که موخر الصدور است نامعتبر و قابل ابطال است،
لذا در صورتی که مالک سند موخر الصدور در مهلت مقرر طرح دعوا نکند در این صورت مالک سند مقدم الصدور می تواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوا از مرجع مزبور به اداره ثبت، اداره ثبت را مکلف نماید سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک ثبت کند.
این مورد حالتی است که قانون به اداره ثبت اختیار داده تا بتواند بدون حکم قضایی سند مالکیت معارض را باطل کند.
سند شورایی
همان طور که از نام این عبارت بر می‌آید، سند شورایی به نوعی سند یا برگه یا یک قولنامه مشخص شده گفته می شود که تمام اطلاعات نوشته شده در آن توسط گروهی از افراد محلی به امضا رسیده است و سپس، رئیس شورای محلی آن را امضا، مهر و تایید کرده است.
با توجه به تعریف فوق، سند شورایی، یک سند قطعی و رسمی محسوب نمی شود. اگر زمین یا ویلا دارای این نوع سند باشد نشان دهنده این است که صرفا شورای همان محله وجود آن را به رسمیت می‌شناسند، اما این که آیا کاربری آن مناسب انتخاب شده و یا این سند، مرتبط با همین ملک است یا خیر، ممکن است تردید و شک در آن وجود داشته باشد.
از طرف دیگر زمین، ویلا یا هر ملک دیگری در شمال که سند شورایی داشته باشد به منزله این است که از نظر کارشناسی سازمان اتحادیه املاک، شهرداری و سایر مراجع مربوطه، به تایید نرسیده است، بنابراین بدون شک، مشکلات و چالش‌هایی در آینده وجود خواهد داشت.
فرض کنید یک زمین یا یک ویلا، سند شورایی داشته باشد. اگر کاربری زمین به درستی مشخص نشده یا اشتباه نوشته شده باشد و شما آن زمین را بخرید و هنگامی که برای تبدیل سند شورایی به سند قطعی اقدام می‌کنید، متوجه شوید که اجازه این چنین کاربری را در این زمین ندارید، به طور کامل هزینه و پول شما به هدر رفته است.
مشکلات سند شورایی
سند شورایی به سندی گفته می شود که معمولا در محله‌های کوچک، روستاها و دهکده ها توسط رئیس شورای محل، امضا و تایید می شود، بنابراین این سند، یک سند رسمی و قطعی نیست، اگر معاملاتی با سند شورایی انجام شود، مشکلات زیادی را به همراه خواهد داشت. اسناد شورایی، سندهای توافقی و قولنامه‌ای هستند، بنابراین حتی اگر رئیس شورای محلی هم آن را امضا کند، اما چون باید از نظر شهرداری به تایید برسد و مطالعات و تاییدیه های لازم برای آن انجام شود، هنوز هم نیاز به بررسی‌های دقیق تری دارد و اعتبار آن از اعتبار سند رسمی بسیار کمتر است.
نحوه تبدیل سند شورایی به قطعی
اگر فروشنده یک ملک هستید وسند ملک شما از نوع سند شورایی است، قبل از فروش زمین یا ویلای خود سند شورایی را به سند قطعی تبدیل کنید. این کار باعث می شود اعتبار سند شما بالاتر رود و در معامله موفق تر باشید. حتی اگر خریدار یک زمین یا خریدار یک ویلا در شمال هستید، باز هم دقت داشته باشید که در خرید املاکی که اسناد شورایی دارند، دقت زیادی به خرج دهید. هم برای فروشنده و هم برای خریدار یک ملک، آگاهی داشتن از نحوه تبدیل اسناد شورایی به قطعی، ضرورت دارد که در این قسمت به آن می‌پردازیم.
برای تبدیل یک سند شورایی به قطعی حتما از طریق سازمان ثبت اسناد اقدام کنید. هنگام مراجعه برای تبدیل سند، مدارک هویتی نظیر شناسنامه و کارت ملی به همراه سند را به همراه داشته باشید. در فرم درخواست خود، به درخواست سند تک برگ برای ویلا یا زمین اشاره کنید. هر نوع مدارک معتبر دیگری که نشان دهد مربوط به یک ویلا یا زمین خاصی است را به همراه داشته باشید.
معاملات املاک شمال که با استفاده از اسناد رسمی انجام می‌شوند از هر نظر مطمئن ترند و اگر در آینده مشکلاتی به وجود آید یا افرادی مدعی ملک یا زمین شوند، شما با استناد بر اسناد رسمی می‌توانید از دارایی خود دفاع کنید. سند شورایی به هیچ عنوان موقعیت و فرصت این کار را به شما نمی‌دهد، حتی اگر قرار باشد صلاحیت زمین یا سند مشخص شود، این کار صرفا در مورد اسناد رسمی انجام خواهد گرفت نه اسناد شورایی.
مراحل تبدیل سند روستایی یا شورایی به سند رسمی
- ارائه درخواست به اداره ثبت برای تبدیل سند شورایی به رسمی.
- ارائه اسناد هویتی خریدار و فروشنده به اداره ثبت.
- ارائه سند شورایی که دارای مهر شورا یا دهیاری محل باشد.
سند وکالتی ملک
امروزه خرید و فروش ملک به یکی از بزرگترین معاملات هر فرد تبدیل شده است، که هزینه بسیاری را برای خریدار در بر می‌گیرد و به سرمایه زیادی احتیاج دارد. هم چنین در دنیای امروز به دلیل وجود مشغله فراوان افراد، معمولا هر کس یک سند وکالتی و وکالت بلاعزل تنظیم می کند تا همه کارهایش را با همان یک سند و به صورت رسمی و قانونی انجام دهد.
با این که سرعت انجام این معاملات زیاد است و در وقت افراد صرفه جویی می شود، اما نداشتن اطلاعات کافی در این زمینه می‌تواند شرایط را برای سودجویان فراهم کند تا خریداران را به دام خود بیندازند. معاملات وکالتی یکی از معاملاتی است که اگر با اطلاعات کافی و آگاهانه انجام نشود، می تواند خطرات متعدد و جبران ناپذیری برای افراد به دنبال داشته باشد.
خانه هایی با سند وکالتی
تمامی ملک ها سند مادر 6 دانگ دارند اما برخی از این ملک ها قابل انتقال به صورت رسمی از طریق سند شش دانگ یا تک برگ نیستند و به صورت وکالتی قولنامه می شوند. در این حالت فروشنده یک وکالت بلاعزل به خریدار می دهد. البته دقت کنید که این وکالت نامه برای خریدار هیچ گونه حق مالکیتی ایجاد نمی کند بلکه تنها اجازه انتقال ملک را به خریدار به شخص دیگر می دهد. امروزه برای جلوگیری از اختلافات احتمالی در آینده وکالت نامه را به صورت کتبی تنظیم می کنند. اکنون سوالی که مطرح می شود این است که اگر برای ملک ها سند شش دانگ وجود دارد چرا بعضی از خانه ها با سند وکالتی معامله می شوند؟ در جواب باید گفت که گاهی موانعی برای انتقال سند وجود دارند و مالک در حال حاضر نمی تواند انتقال قطعی سند را انجام دهد. برخی از این موانع شامل فقدان سند رسمی ملک، آماده نبودن سند تفکیکی، فرار از مالیات، در رهن بودن سند، عجله فروشنده و طولانی بودن فرآیند انتقال رسمی ملک می شود.
امکان تبدیل سند وکالتی به قطعی
از آنجایی که معمولا بخاطر خلافی های شهرداری مانند کمبود پارکینگ یا ساخت واحد در طبقه همکف یا… مالک نمی تواند اقدام به تفکیک یا انتقال قانونی سند کند، اگر تمامی واحدهای ساختمان با هم اقدام به رفع مشکلات ساختمان کنند و هزینه های سند را بپردازند، می توانند سند وکالتیشان را به سند قطعی تغییر دهند. اما نکته مهم در اینجا این است که هزینه هایی که برای این کار نیاز است بسیار بالاست که معمولا برای اهالی ساختمان مقرون به صرفه نیست. البته در بسیاری از موارد مانند پیشروی بیش از حد تقریبا غیر ممکن است چون برای اصلاح باید کل ساختمان را تخریب کنند.
اگر اقدام به معامله وکالتی کردید، برای جلوگیری از مشکلات، در کنار وکالت بلاعزل یک مبایعه نامه نیز تنظیم کنید. با ایجاد این مبایعه نامه یک حق مالکیت برای خریدار ایجاد می شود. در این صورت اگر به هر دلیلی وکالت نامه منفسخ شود، حق مالکیت شما از بین نمی رود و می توانید در خواست تنظیم سند رسمی به نام خودتان را تقاضا کنید.
سند بنچاق
در زمان قدیم که همه سواد نداشتند، وقتی معامله‌ای انجام میشد نزد افراد با سواد می‌رفتند تا جرئیات خرید و فروش یا مالکیت بر ملک مستند شده و توسط افراد معتمد و علمای دین مهر و امضا شود، اما امروزه و بعد از اجرای قانون ثبت، شرایط فرق می‌کند. در حال حاضر بنچاق همان برگه و سندی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و همه جزئیات مربوط به مالکیت در آن قید می شود. این برگه باید مهر و امضای سردفتر را داشته باشد تا رسمیت پیدا کند.
وقتی فروشنده و خریدار با هم معامله می‌کنند باید جزئیات قرارداد آن هاکاملا درج شود. ضمن این که وقتی شما ملک، زمین یا هر چیزی را می‌خرید، باید مدرکی داشته باشید که مالکیت شما بر آن را اثبات کند. این مدرک یا سند خیلی مهم است و میزان اعتبار آن نشان می‌دهد که چقدر ادعای شما درست است.
این موضوع درباره ملک، زمین، ویلا و موارد مشابه به مراتب مهم تر است. در این بین اصطلاحات مختلفی به گوش می‌خورد که خیلی ها فکر می‌کنند این موارد با هم تفاوتی ندارند. به عنوان مثال می‌توان به مواردی چون قولنامه، مبایعه نامه، بنچاق و سند رسمی اشاره کرد.
تبدیل بنچاق قدیمی به سند تک برگی
مطابق قانون همه ملک‌هایی که بعد از سال ۱۳۹۱ معامله شده‌اند، باید سند تک برگی داشته باشند. بنابراین اگر پیش از این سال یا بعد از آن معامله کرده‌اید و بنچاق دارید، باید با استفاده از مدارک زیر آن را به سند تک برگی تبدیل کنید:
- اصل سند مالکیت منگوله‌دار در صورت وجود.
- آدرس و کدپستی ملک.
- در صورتی که مالک ملک، خریدار جدیدی باشد، ارائه کد ملی و آدرس مالک جدید.
- به همراه داشتن بنچاق و تکمیل فرم خلاصه معامله.
- ارائه فرم درخواست سند تک برگ
سند رهنی
سند رهنی، یکی از تضمین هایی است که برای ارائه تسهیلات، از متقاضیان وام دریافت می شود. بانک ها، یکی از تاثیر گذار ترین واحد های جامعه هستند که تسهیلات مالی که به جامعه پرداخت می کنند کمک بسیار زیادی به اقتصاد جامعه و کارافرینان می کند.
این تسهیلات، نیازمند تضمین هایی هستند و سند رهنی، جزو آن ها است.
سند رهنی یا سند ملکی رهنی، از طرف بانک یا موسسه های اعتباری و مالی، تنظیم می شود تا تضمینی برای پرداخت قسط های وام باشد.
می توان گفت که این سند، به عنوان یک وثیقه در اختیار بانک قرار می گیرد تا وام گیرنده، اقساط تسهیلات خود را تسویه کند.
اصطلاحات موجود در سند رهنی
- راهن: کسی که ملک خود را به عنوان وثیقه بانک می گذارد.
- مرتهن: بانک یا موسسه مالی گرو گیرنده ملک.
- رهن: قرارداد
در خصوص ترهین سند ملکی به یاد داشته باشید که سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود یک سند رسمی است. و به موجب این سند راهن یا بدهکار به عنوان وثیقه بدهی خود، یکی از املاک خود را در رهن طلبکار یا همان مرتهن قرار می‌دهد، این امر باعث رفع مالکیت راهن بر ملک نخواهد شد.
پیشنهاد ما به شما قبل از هر اقدام حقوقی یا کیفری، مشاوره رایگان با وکلای پایه یک دادگستری است که تا قبل از گرفتار شدن در دام حقوقی یا کیفری، بتوانید راه حل مناسبی را پیدا کنید. بهترین گزینه برای مشاوره حقوقی وکیل آنلاین است.
بدون دیدگاه