روابط موجر و مستاجر سال 1356
در این مقاله آشنا میشوید با: روابط موجر و مستاجر سال 1356، ویژگی روابط موجر و مستاجر، قرارداد موجر و مستاجر، درخواست تخلیه توسط موجر، تنظیم اجاره نامه، حق کسب یا پیشه و تجارت منافع مورد اجاره، تعمیرات و ممانعت از تعمییر. تا پایان مقاله با ما همراه باشید.
اجاره چیست؟
اجاره عقدی است معوض و منافع به رایگان تملیک نمی‌شود به عبارت دیگر زمانی که بین دو نفر قرارداد با عنوان اجاره منعقد می گردد فردی ملک خود را در ازاء دریافت مبلغی به دیگری می دهد تا از آن استفاده نماید که طرفین عقد اجاره را موجر یعنی اجاره دهنده و مستاجر یعنی اجاره کننده می‌نامند و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند.
در رابطه موجر و مستاجر احکام سه قانون بر این عقد بار می‌شود. یک، قانون مدنی مصوب 1307 دو، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و سه، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 است.
ویژگی روابط موجر و مستاجر
در خصوص ویژگی‌های قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نکاتی چند حایز اهمیت است که در ذیل به اشاره به آن خواهیم پرداخت:
این قانون در 31 ماده به تصویب رسیده است. به موجب ماده 30 این قانون، احکام این قانون آمره به شماره می‌رود. به این معنی که توافق بر خلاف شرایط و احکام مقرر در این قانون باطل و بلااثر است، و قرارداد اجاره هم میتواند کتبی و هم شفاهی باشد.
ماده 1 این قانون در این خصوص مقرر می‌دارد: اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
تعیین مدت در اجاره اماکن تجاری جنبه صوری داشته است و مستاجر به جز موارد استثنایی نمی‌تواند تقضای تخلیه عین مستاجره را بکند.در این قانون، در روابط موجر و مستاجر مربوط به اماکن تجاری، مستاجر به هنگام تخلیه عین مستاجره، سرقفلی را به نرخ عادله روز از موجر دریافت می‌دارد، اعم از آنکه به هنگام عقد به موجر سرقفلی داده باشد یا خیر.
البته مستاجر در مواردی از حق سرقفلی محروم می‌شود، این موارد از قبیل، تغییر شغل، عدم پرداخت اجاره بهاء، تعدی و تفریط می باشد.
قرارداد موجر و مستاجر
به موجب ماده 31 این قانون روابط موجر و مستاجر، دایره شمولش نقاط و شهرها و بخش‌هائی مشخص در سراسر کشور است.در این قانون، در مورد شکل و حتی نوع قرارداد و عنوان عقد و تعداد نسخ و امضاء متعاملین و یا وجود شهود الزامی وجود ندارد.
به عبارتی رعایت شرایط شکلی الزامی نیست.
برای مشاوره حقوقی روابط موجر و مستاجر، می توانید با وکیل اجاره در تماس باشید.
این قانون، بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر 1376 قانونی است که حمایت از مستاجر را در دستور کار قرار داده است.
موضوع بحث برانگیز دیگر در این قانون، در رابطه با تخلیه عین مستاجره می‌باشد. به موجب این قانون، امکان اعمال تخلیه برای موجر تنها پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضائی و دادرسی و صدور حکم می‌باشد.
درخواست تخلیه توسط موجر
- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری‌ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
تنظیم اجاره نامه
در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بهاء و شرائط آن اختلاف داشته باشند هر یک میتواند برای تعیین اجاره بهاء (در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند.
دادگاه میزان اجاره بهاء را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند. ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرتالمثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر آن نخواهد بود.
برای مشاوره حقوقی تخلیه، می توانید با وکیل تخلیه در تماس باشید.
حق کسب یا پیشه یا تجارت
ماده 18- میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین نامه آن از طرف وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین میگردد.
ماده 19- درصورتی‌که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رو نوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرائط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
منافع مورد اجاره
هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور بلا اثر خواهد بود.
- تبصره 1- درصورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره رابه دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراء خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
- تبصره 2- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
تعمیرات
ماده 20- تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.
برای تخلیه ملک، می توانید با وکیل تخلیه ملک در تماس باشید.
ماده 22- رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستاجر میتواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دائره اجراء انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بهاء به حساب موجر بگذارد.
هرگاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین مینماید.
ممانعت از تعمیر
در صورت ادامه ممانعت، دادگاه میتواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد، در هر حال مستاجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد، رسیدگی به دعاوی مذکور در ماده های 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده23 ـ اقامه دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست. هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در ماده 21 قابل اجراء خواهد بود.
در صورت هرگونه مشاوره حقوقی راجع به دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری می توانید با وکیل آنلاین یا وکلای پایه یک دادگستری موسسه حقوقی دادپویان در سریعترین زمان ممکن، مشاوره حقوقی تلفنی یا مشاوره حقوقی حضوری داشته باشید.
ضمن مشورت با وکیل پایه یک دادگستری، سوال حل نشده ای برای شما باقی نمیماند. ضمن اینکه مشاوره با وکیل کارکشته دادپویان، با بیش از سیزده سال تجربه حرفه ای در تمام زمینه های حقوقی و کیفری، تمام راهکارهای لازم را به شما ارائه میدهند و اگر نیازی به تنظیم لایحه، تنظیم شکواییه، تنظیم دادخواست یا تنظیم اظهارنامه شد، وکیل میتواند آنرا برای شما تنظیم نماید و یا در صورت لزوم، میتوانید با اعطای وکالت نامه به وکیل انلاین، صفر تا صد پرونده را برای شما انجام دهند. مشاوره حقوقی آنلاین بهترین روش جهت مشاوره با وکیل پایه یک است.
طراحی سایت موسسه حقوقی دادپویان به گونه ای است که در سریعترین زمان ممکن و به راحتی بتوانید از مشاوره حقوقی با وکیل استفاده کنید.
دادپویان حامی شما عزیزان و بهترین موسسه حقوقی است که با بیش از سیزده سال تجربه فعالیت های حقوقی و با بیش از سی وکیل پایه یک، به صورت تخصصی مشاوره حقوقی میدهد و وکالت میکند.
به عنوان مثال، چهار وکیل ملکی دارد که صرفا فعالیت و تمرکز خود را در حوزه دعاوی ملکی گذاشته اند. پنج وکیل اداره کار دارد که صرفا تمرکز آنها دعاوی اداره کار است و به همین منوال دعاوی دیگر.
در صورت تمایل میتوانید پادکست جنایی دادپویان را هم دنبال کنید. این پادکست روایت پرونده های جنایی ایرانی است که به موسسه حقوقی دادپویان ارجاع شده است.
مهم ترین مقالات حقوقی دادپویان شامل: طنز حقوقی، رادیو حقوقی، کلیپ حقوقی، پکیج حقوقی، بسته حقوقی، بیمه حقوقی، فیلم حقوقی است که میتوانید در سایت حقوقی دادپویان مطالعه نمایید.
بهترین موسسه حقوقی در تهران و ایران، مشاوره با وکیل های مجرب و با تجربه، بهترین وکیل پایه یک در تهران و شهرستان، مجرب ترین وکیل خاورمیانه، باهوش ترین وکیل پایه یک دادگستری، آدرس دفتر وکالت در تهران، مشاوره با وکیل پایه یک تهران و شهرستان، وکیل مجرب، بهترین وکیل آنلاین در تمام نقاط ایران، شماره وکیل با تجربه در تمام منطقه های تهران، شماره وکیل پایه یک دادگستری شهرری و شمیرانات، مشاوره حقوقی تلفنی با وکیل، عریضه نویسی آنلاین با با تجربه ترین وکلای ایران، وکیل دادگستری خوب، مشاوره با وکیل دادگستری تهران، وکیل تهران فوری، مشاوره حقوقی فوری و ارزان، فوری ترین و ارزان ترین تنظیم دادخواست، مشاوره حقوقی با وکیل، مشاوره حقوقی تصویری، مشاوره حقوقی رایگان، مشاوره حقوقی آنلاین، مشاوره حقوقی شبانه روزی، مشاوره حقوقی فوری، پادکست ایرانی، پادکست فارسی، پادکست واقعی، پادکست رایگان، پادکست جدید، پادکست کیفری، پادکست حقوقی، خفاش شب، فرید بغلانی، فیلم اعدام محمد بیجه در پاکدشت، عکس خفاش شب، لحظه اعدام محمد بیجه، پادکست های جنایی، پادکست جنایی رایگان، پادکست جنایی جدید را با دادپویان دنبال کنید. ضمنا شما میتوانید از طنز حقوقی، کلیپ حقوقی، کلیپ کیفری، کلیپ جنایی، کلیپ قانونی، کلیپ قانون، رادیو حقوقی هم در قسمت رادیو استفاده کنید. امیر هاشمی مدیر سایت موسسه حقوقی دادپویان است. اینستاگرام حقوقی و اینستاگرام وکیل را هم دنبال کنید. استفاده از طنز هم موجب خوشحالی شما خواهد شد.
بدون دیدگاه