روابط موجر و مستاجر سال 1356

درخواست تخلیه توسط موجر

• تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری‌ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
• تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
• در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. ‌در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

تنظیم اجاره نامه

در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرّف دارد اجاره ‏نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدّت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره ‏نامه یا تعیین اجاره‏ بهاء و شرائط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‏تواند برای تعیین اجاره‏ بهاء (در مواردی که اجاره ‏نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره ‏نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‏ بهاء را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‏کند. ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت‏المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر آن نخواهد بود.

حق کسب یا پیشه یا تجارت

ماده 18- میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین ‏نامه آن از طرف وزارتخانه ‏های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیّه و به تصویب کمیسیون‏ های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‏گردد.

ماده 19- درصورتی‌که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به‏ موجب اجاره‏ نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‏تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

هرگاه در اجاره ‏نامه حق انتقال به‏ غیر سلب شده یا اجاره ‏نامه ‏ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به‏ غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والاّ مستأجر می‏تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویزِ انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره ‏نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره ‏نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رو نوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می ‏نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرائط اجاره قائم‏ مقام مستأجر سابق خواهد بود.

منافع مورد اجاره

هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور بلا اثر خواهد بود.

• تبصره 1- درصورتی‌ که مستأجر بدون رعایت مقرّرات این ماده مورد اجاره رابه دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرّف یا مستأجر اجراء خواهد شد و در این مورد مستأجر یا متصرّف حسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
• تبصره 2- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

تعمیرات

ماده 20- تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه ‏های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.

ماده22- رسیدگی به اختلاف بین موجر ومستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است درصورتی‌که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‏شود انجام ندهد مستأجر می‏تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دائره اجراء انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره‏ بهاء به حساب موجر بگذارد.

هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می‏نماید.

ممانعت از تعمییر

در صورت ادامه ممانعت، دادگاه می‏تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدّت مذکور بدهد، در هر حال مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد، رسیدگی به دعاوی مذکور در ماده های 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.

ماده23ـ اقامه دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست. هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرّر در ماده 21 قابل اجراء خواهد بود.

پیشنهاد ما به شما قبل از هر اقدام حقوقی یا کیفری، مشاوره رایگان با وکلای پایه یک دادگستری است که تا قبل از گرفتار شدن در دام حقوقی یا کیفری، بتوانید راه حل مناسبی را پیدا کنید. بهترین گزینه برای مشاوره حقوقی وکیل آنلاین است.