روابط موجر و مستاجر سال 1356
در این مقاله در مورد روابط موجر و مستاجر سال 1356، ویژگی روابط موجر و مستاجر، قرارداد موجر و مستاجر، درخواست تخلیه توسط موجر، تنظیم اجاره نامه، حق کسب یا پیشه و تجارتف منافع مورد اجاره، تعمیرات و ممانعت از تعمییر مطلع شوید.
در صورت هرگونه سوال راجع به روابط موجر و مستاجر می توانید با وکلای پایه یک دادگستری موسسه حقوقی دادپویان به صورت تلفنی یا حضوری مشاوره حقوقی داشته باشید.
رزرو آنلاین وقت مشاوره
اجاره عقدی است معوض و منافع به رایگان تملیک نمیشود به عبارت دیگر زمانی که بین دو نفر قرارداد با عنوان اجاره منعقد می گردد فردی ملک خود را در ازاء دریافت مبلغی به دیگری می دهد تا از آن استفاده نماید که طرفین عقد اجاره را موجر یعنی اجاره دهنده و مستاجر یعنی اجاره کننده مینامند و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند . در رابطه موجر و مستاجر احکام سه قانون بر این عقد بار میشود. یک، قانون مدنی مصوب 1307 دو، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و سه، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 است.
ویژگی روابط موجر و مستاجر
در خصوص ویژگیهای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نکاتی چند حایز اهمیت است که در ذیل به اشاره به آن خواهیم پرداخت :
این قانون در 31 ماده به تصویب رسیده است. به موجب ماده 30 این قانون، احکام این قانون آمره به شماره میرود. به این معنی که توافق بر خلاف شرایط و احکام مقرر در این قانون باطل و بلااثر است، و قرارداد اجاره هم میتواند کتبی و هم شفاهی باشد. ماده 1 این قانون در این خصوص مقرر میدارد: اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
تعیین مدت در اجاره اماکن تجاری جنبه صوری داشته است و مستاجر به جز موارد استثنایی نمیتواند تقضای تخلیه عین مستاجره را بکند.در این قانون، در روابط موجر و مستاجر مربوط به اماکن تجاری، مستاجر به هنگام تخلیه عین مستاجره، سرقفلی را به نرخ عادله روز از موجر دریافت میدارد، اعم از آنکه به هنگام عقد به موجر سرقفلی داده باشد یا خیر. البته مستاجر در مواردی از حق سرقفلی محروم میشود، این موارد از قبیل، تغییر شغل، عدم پرداخت اجاره بهاء، تعدی و تفریط می باشد.
قرارداد موجر و مستاجر
به موجب ماده 31 این قانون روابط موجر و مستاجر، دایره شمولش نقاط و شهرها و بخشهائی مشخص در سراسر کشور است.در این قانون، در مورد شکل و حتی نوع قرارداد و عنوان عقد و تعداد نسخ و امضاء متعاملین و یا وجود شهود الزامی وجود ندارد. به عبارتی رعایت شرایط شکلی الزامی نیست.این قانون، بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر 1376 قانونی است که حمایت از مستاجر را در دستور کار قرار داده است .
موضوع بحث برانگیز دیگر در این قانون ، در رابطه با تخلیه عین مستاجره میباشد. به موجب این قانون، امکان اعمال تخلیه برای موجر تنها پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضائی و دادرسی و صدور حکم میباشد.
درخواست تخلیه توسط موجر
- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداریها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سهگانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
تنظیم اجاره نامه
در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرّف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدّت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بهاء و شرائط آن اختلاف داشته باشند هر یک میتواند برای تعیین اجاره بهاء (در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بهاء را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند. ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرتالمثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر آن نخواهد بود.
حق کسب یا پیشه یا تجارت
ماده 18- میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین نامه آن از طرف وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیّه و به تصویب کمیسیون های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین میگردد.
ماده 19- درصورتیکه مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والاّ مستأجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویزِ انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رو نوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرائط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
منافع مورد اجاره
هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور بلا اثر خواهد بود.
- تبصره 1- درصورتی که مستأجر بدون رعایت مقرّرات این ماده مورد اجاره رابه دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرّف یا مستأجر اجراء خواهد شد و در این مورد مستأجر یا متصرّف حسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
- تبصره 2- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
تعمیرات
ماده 20- تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.
ماده22- رسیدگی به اختلاف بین موجر ومستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است درصورتیکه موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین میشود انجام ندهد مستأجر میتواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دائره اجراء انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بهاء به حساب موجر بگذارد.
هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین مینماید.
ممانعت از تعمییر
در صورت ادامه ممانعت، دادگاه میتواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدّت مذکور بدهد، در هر حال مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد، رسیدگی به دعاوی مذکور در ماده های 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده23ـ اقامه دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست. هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرّر در ماده 21 قابل اجراء خواهد بود.
پیشنهاد ما به شما قبل از هر اقدام حقوقی یا کیفری، مشاوره رایگان با وکلای پایه یک دادگستری است که تا قبل از گرفتار شدن در دام حقوقی یا کیفری، بتوانید راه حل مناسبی را پیدا کنید. بهترین گزینه برای مشاوره حقوقی وکیل آنلاین است.
بدون دیدگاه