طرفین دعوا در دستور تخلیه

در این دعوا شما به عنوان موجر یا مالک منافع ملک، خواهان هستید و طرف دیگر که مستاجر شماست، خوانده خواهد بود. همان طور که پیشتر نیز اشاره شده است در عقد اجاره، شما حتما لازم نیست که مالک عین یا به عبارتی منزل مورد نظر باشید، بلکه می توانید مالک منفعت باشید یعنی به عبارت دیگر ممکن است خود شما هم در ان منزل مستاجر بوده باشید اما طبق قراردادی که با صاحب اصلی ملک منعقد کرده اید این اختیار به شما داده شده باشد که بتوانید ملک را مجددا به دیگری اجاره دهید. 

مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه

مرجع صالح براي رسيدگی به دستور تخليه در قراردادهای اجاره اعم از رسمی يا عادی، طبق ماده ۹ از قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. در مورد قراردادهای اجاره رسمی، می توان تخليه ملك را از طريق اداره اجرای ثبت نيز انجام داد. اما در این زمینه باید به این امر توجه داشته باشید که اگر مکان مورد اجاره از نوع تجاری بوده و قرارداد برای سال ۵۶ و یا قبل از آن باشد، دیگر نمی توان به شورا مراجعه نمود بلکه در این خصوص بایستی به دادگاه صالح مراجعه نمود. دستور تخليه بدون تشكيل جلسه رسيدگي و فورا و خارج از نوبت، رسيدگي و صادر می شود و قابل اعتراض و تجديدنظر خواهي نيست اما در صورتی که مستاجر مدعی تمديد قرارداد اجاره باشد در اين صورت بايد شكايت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعلام نمايد، شكايت او مانع از انجام تخليه نيست مگر اين كه دادگاه رسيدگي كننده شكايت مستاجر را وارد بداند در اين صورت پس از اخذ تامين مناسب، قرار توقيف عمليات اجرايی صادر می گردد.

حکم تخلیه

برخی از قراردادهای اجاره مشمول دستور تخليه نمی شوند برای مثال مدت اجاره پایان نیافته باشد، توسط دو نفر شاهد امضا نشده و يا قرارداد با قيد مدت در دو نسخه تنظيم نشده باشد. در این صورت در پايان مدت اجاره، مالک باید براي تخليه ملک با ارائه دادخواست در شورای حل اختلاف و يا دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نمايد.

طرفین دعوا در حکم تخلیه

خواهان دعوا، شما به عنوان موجر هستید كه باید دادخواست خود را به طرفيت مستاجر (خوانده دعوا) مطرح نمایید.

مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه

در این خصوص باید میان قراردادهایی که در آن ها سرقفلی پیش بینی شده و موارد بدون این حق قائل به تفکیک شد به این صورت که:

اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن مسكونی و يا اماكن تجاری بدون حق سرقفلي باشد، مرجع صالح، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است
اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن تجاری دارای حق سرقفلی باشد، در اين صورت مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک است.
رأيی كه در مورد حكم تخليه صادر می شود قابل تجديدنظر خواهی و در صورت غيابی بودن، قابل واخواهی می باشد.

اجرای حکم تخلیه

پس از صدور رأی و قطعيت آن، با صدور اجراييه بنا به درخواست موجر، به مستاجر ابلاغ می شود كه ظرف ١٠ روز از تاريخ ابلاغ، اقدام به تخليه ملک نمايد در غير اين صورت، دادگاه اقدام به تخليه ملک می نمايد. اجرای حكم تخليه منوط بر اين است كه مبلغ وديعه اخذ شده از مستاجر توسط صاحب ملک اعم از این که صاحب عین باشد یا منفعت، به حساب سپرده دادگستری واريز گردد.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در چیست؟

تفاوت این دو بیشتر در سرعت و کوتاه بودن فرآیند دستور تخلیه است بر عکس حکم تخلیه برای مثال در دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه نیست، هم چنین انجام دستور تخلیه حتی بدون وجود مستاجر نیز ممکن است به این صورت که اگر وی حاضر نباشد اثاثیه وی تخلیه و تحویل انبار عمومی می شود، اما در حکم تخلیه ابتدائا صدور اجراییه لازم است و در زمان ابلاغ به مستاجر وی ۱۰ روز فرصت دارد که تخلیه کند در غیر این صورت دادگاه اقدام به تخلیه میکند.

تفاوت در اجرای دستور تخلیه و حکم تخلیه

اجرای دستور تخلیه ظرف 24 ساعت ابلاغ شده و باید ظرف 72 ساعت اجرایی گردد. اما برای اجرای حکم تخلیه 10 روز فرصت وجود دارد گذشته از اینکه رسیدگی به دستور تخلیه خارج از نوبت و بدون فوت وقت صورت می گیرد. برای حکم تخلیه باید منتظر بمانید تا نوبت رسیدگی به این درخواست نیز برسد. در واقع دادگاه پس از تعیین وقت که غالبا چندین ماه زمان می برد جلسه رسیدگی تشکیل داده و پس از آن مبادرت به انشای رای می نماید .

نکته مهمی که وجود دارد این است که امکان اعتراض و تجدید نظر خواهی در خصوص دستور تخلیه وجود ندارد. ( همانطور که از نام آن پیداست این یک دستور قضایی است. ) و اگر مستاجر مدعی حقی در این زمینه است باید ابتدا ملک را تخلیه کند. و سپس شواهد خود را به اثبات برساند این در حالیست که حکم تخلیه قابل اعتراض است. اگر مستاجر شواهد معتبری را ارائه کند می تواند اجرای حکم را به صورت موقت تا زمان بررسی شواهد متوقف نماید.

وکیل دستور تخلیه و حکم تخلیه

 از آن جایی که بروز مشکلاتی اعم از دستور یا حکم تخلیه برای هر شخصی به وجود می آید، در صورتی که مشکلی با موجر یا مستاجر خود داشته باشید می توانید وکالت پرونده را به یک وکیل متخصص دستور تخلیه بدهید تا از طرف شما پیگیر پرونده و گرفتن دستور قضایی باشد. و وکیل با آشنایی به موارد قانونی و رویه قضایی در این راه می تواند کمکی بسیار بزرگ به شما کند تا حقی از شما ضایع نگردد.

به خصوص در صورتی که فکر می کنید پرونده شما ممکن است با پیچیدگی هایی روبه رو باشد و برای مثال خسارت هایی به ملک وارد شده باشد (و یا مشکل خاص دیگری وجود داشته باشد) بهتر است با وکیل متخصص در میان بگذارید.

پیشنهاد ما به شما در خصوص انواع مشکلات مربوط به دستور تخلیه یا حکم تخلیه مشاوره با وکلای متخصص موسسه حقوقی دادپویان می باشد.

موسسه حقوقی دادپویان با وکلای متخصص در زمینه حقوقی و کیفری می تواند شما رو توی این مسیر همراهی کند.

شما میتوانید جدیدترین مقالات و قوانین حقوقی را در قسمت وبلاگ مطالعه کنید.

خیلی ازتون ممنونیم که همراه ما بودید.