مواردی که در پیش فروش ساختمان باید رعایت شود
در این مقاله آشنا میشوید با: مواردی که در پیش فروش ساختمان باید رعایت شود، نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان، فواید و معایب پیش خرید آپارتمان، مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان. تا پایان مقاله با ما همراه باشید.
برای مشاور حقوقی ملکی، می توانید با وکیل ملکی در ارتباط باشید.
پیش خرید و پیش فروش آپارتمان
با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه شود، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. پیش خرید آپارتمان و پیش فروش آن مکمل یک دیگرند و از سوی سایر افراد جامعه برای این صورت می گیرد تا بازار خرید و فروش املاک بتواند داغ بماند.
برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان میتواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئولیت نماید. همچنین شاید صرفا توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتا منجر به اختلاف شود، پس نتیجتا باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد.
برای مشاور حقوقی، می توانید با موسسه وکالت دادپویان در تماس باشید.
پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان در قانون
در قانون رسمی، هر قراردادی با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور از ابتدا با در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید، پیش فروش ساختمان می‌گویند.
به تعبیر ساده تر به قراردادی که قبل از تکمیل واحد ساختمانی به فروش برسد، پیش فروش آپارتمان می‌گویند. به کسی که واحد آپارتمانی را می‌فروشد پیش فروشنده و به خریدار پیش خریدار می‌گویند.
پیش فروش ساختمان چیست؟
پیش فروش ساختمان یا اپارتمان امروزه یکی از معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و واهمه از ضرر و زیان های احتمالی می شوند، معاملات مربوط به املاک است که اتفاقا نگرانی به جایی هم هست به خصوص زمانی که در بازار مسکن اختلال و یا نوساناتی هم پیش بیاید.
به ویژه آن که درهنگام عقد بیع باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما در پیش‌فروش ساختمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله همیشه یکی از دغدغه های افراد در چنین معامله ای بوده است.
بر مبنای همین نگرانی ها بود که قانون گذار به درستی درسال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش ساختمان ها را تدوین و تصویب نمود.
نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. اما پیش از آن برای تنظمی قرارداد باید مدارک زیر را داشته باشید:
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
- بیمه نامه مربوط به مسئولیت: پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید.
چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
پیش فروش، پیش خرید و به طور کلی تنظیم قراداد پیش فروش ساختمان پیچیدگی‌های زیادی دارد. بنابراین باید تلاش کنید از همان ابتدا چه از سمت پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید.
قرارداد پیش فروش ساختمان و طرفین آن
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات، «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
در قرارداد پیش فروش ساختمان دو طرف قرار دارند: پیش فروشنده و پیش خریدار. افراد زیر می توانند در چهارچوب قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
۱ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
۲ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
برای درج آگهی پیش‌فروش ساختمان در جراید و وب‌سایت‌ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته‌ی مهم این است که براساس قانون پیش‌فروش ساختمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.
در خصوص این قرارداد باید به این نکته مهم توجه داشته باشید که تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان توسط مشاورین املاک ممنوع می باشد و ایشان باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند.
در غیر این صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
برای انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان چه مدارکی لازم است؟
حالا که با شرایط و مفاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان آشنا شدید، باید از مدارک مورد نیاز برای عقد این قرارداد نیز مطلع شوید. ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان به این مدارک اشاره کرده است:
یکی از این ۳ نوع سند:
- سند رسمی مالکیت.
- سند رسمی اجاره با حق احداث بنا.
- قرارداد رسمی حاکی از اینکه ملک مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص پیدا کرده است.
پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل هر واحد ساختمانی.
بیمه‌نامه مربوط تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع قانونی.
تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان مربوطه.
پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل قرارگیری ملک مورد نظر.
در قرارداد پیش فروش ساختمان باید به چه نکاتی توجه شود؟
مشخصات طرفین
مشابه هر قرارداد دیگری باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش ساختمان ثبت شود. درپیش‌فروش ساختمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر به فروش ملک شده صاحب سند است یا سازنده ملک این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده است.
مشخصات ملک
مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله در این معامله نیز کاملا شفاف شود. از آنجایی که در پیش‌فروش ساختمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که براساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.
این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:
- موقعیت مکانی.
- تعداد طبقات و واحدها.
- شماره طبقه و واحد.
- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها.
- نوع کاربری.
- پارکینگ و انباری.
- سیستم سرمایش و گرمایش.
- نمای ظاهری و بیرونی ساختمان.
- مصالح به کار رفته.
- مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت.
- زمان تحویل.
- خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
- شرایط تسویه بهای ساختمان.
از آنجایی که در پیش‌فروش ساختمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای ساختمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.
در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش ساختمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود.
مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.
فواید پیش خرید آپارتمان
می توان پیش خرید آپارتمان ها رها به صورت کلی به افرادی پیشنهاد کرد که پول لازم را برای خرید خانه ندارند.
از جمله فواید پیش خرید آپارتمان ها این است که این خانه ها قیمت کم تری را نسبت به خانه های آمده دارند. این میزان بین 10 تا 30 درصد است.
کسی که قصد دارد این خانه ها را خریداری کند می تواند قرارداد قسطی ببندد و پول خرید مسکن را به صورت قسطی پرداخت کنید . این گونه پرداخت برای خریدار بسیار راحت است و بهتر از این است که همه پول را یک جا پرداخت کند.
چون خانه هنوز به صورت کامل تکمیل نشده است خریدار می تواند حتی در روند ساخت خانه نظرات خود را هم اعمال کند و از وسایلی در ساخت خانه استفاده کند که به دلخواه خود وی استفاده شده است.
معایب پیش خرید آپارتمان
درست است که در بالا برای پیش خرید آپارتمان ها فواید بسیار زیادی وجود دارد و اما بهتر است قبل از این که تصمیمی درمورد پیش خرید آپارتمان بگیرید با معایب آن نیز در ادامه آشنا شوید:
در خریدن آپارتمان ها معمولا خریدار و فروشنده به اختلافات زیادی خواهند رسید.
در زمان پیش خرید آپارتمان ها هنوز به صورت کامل ساخته نشده اند و بنابراین همه معایب آن ها در زمان ساخت به چشم نمی آید.
ممکن است در پایان یافتن زمان ساخت ملک خریدار نسبت به آن رضایتی نداشته باشد. هم چنین ممکن است خانه آن طور که خریدار تصور می کرده است نشود.
شاید فروشنده توانایی این را نداشته باشد تا خانه ها را به اتمام برساندو به همین دلیل هم همان طور آن را رها کند و فرار کند. این مورد بسیار در زمان پیش خرید آپارتمان ها دیده می شود. در این جا خریدار تنها یک خانه نیمه کاره دارد که نمی تواند در آن سکونت کند.
افرادی که حق پیش فروش خانه را دارند
- سازنده یا سرمایه گذار.
- مالک رسمی (مالکی که سند مالکیت دفترچه‌ای یا سند تک برگ دارد).
- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند و مجازات آن
جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی می کند.
تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزدیکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی توانند راسا اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند و در غیر این صورت مجرم تلقی می شوند. همچنین اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش آپارتمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.
پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری
مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود، مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
شماره چک اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.
زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی.
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
مدارک شناسایی طرفین قرارداد.
سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره.
پروانه ساخت صادر شده توسط شهرداری.
شناسنامه فنی مستقل هر واحد آپارتمان (امکانات و اطلاعات هر واحد که به آن پیش سند می‌گویند).
پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
بیمه نامه مسئولیت‌های مندرج در ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان.
نکات مهم پیش فروش آپارتمان
فروشنده بعد از صادر شدن پروانه ساختمان توسط شهرداری، تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و گرفتن مجوز انتشار آگهی، قادر به تبلیغات در جراید و رسانه‌ها خواهد بود.
اگر فروشنده بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه یا بدون مجوز انتشار آگهی ساختمانی را پیش فروش کند، مجرم شناخته می‌شود.
مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان را ندارند، در صورت انجام این کار مجرم شناخته می‌شوند.
قرارداد پیش فروش خانه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود
در قرارداد پیش فروش خانه حتماً مشخصات جزئی ملک شامل جنس مصالح، سیستم گرمایش سرمایش، کابینت، سرویس بهداشتی، آیفون، نوع سیم کشی، شیرآلات و … ذکر شود. عدم ذکر این موارد به صورت دقیق میتواند مشکلات زیادی را در آینده برایتان به وجود آورد.
معمولاً نحوه پرداخت اقساط در قراردادهای پیش فروش خانه به صورت ۶۰، ۳۰ و ۱۰ درصد یا ۵۰، ۴۰ و ۱۰ درصد است.
حواستان باشد که فروشنده حتماً وکالت نامه رسمی از صاحب سند را داشته باشد.
با تعیین تاریخ تحویل ملک و مشخص کردن خسارت دیرکرد روزانه خیالتان را از بابت خسارت‌های احتمالی دیرکرد راحت کنید.
اگر متراژ واحد تا ۵ درصد بیشتر از متراژ قرارداد باشد، خریدار میتواند معامله را فسخ کرده یا مابه تفاوت مبلغ را به فروشنده پرداخت کند.
قبل از امضای قرارداد پیش خرید از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن ملک اطمینان حاصل کنید.
در صورتی که خریدار در زمان مشخص شده اقساط خود را پرداخت نکند، پیش فروشنده باید به صورت کتبی این موضوع را به دفترخانه تنظیم سند اعلام کند. خریدار پس از دریافت اخطار یک ماه فرصت دارد تا اقساط خود را تسویه کند. در غیر این صورت پیش فروشنده امکان فسخ قرارداد را دارد.
نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان
همان‌طور که پیش‌تر گفتیم یکی از مزایای پیش خرید آپارتمان قیمت پایین‌تر آن است. مثلاً اگر در محله متوسط تهران قیمت هر متر واحد مسکونی ۶۰ میلیون تومان باشد، میتوانید واحد مسکونی نوسازی را با قیمت متری ۵۴ میلیون تومان پیش خرید کنید.
به طور معمول قیمت پیش فروش خانه ۱۰٪ تا ۱۵٪ کمتر از قیمت روز خانه در منطقه است. البته درصد پیش فروش خانه در کلان‌شهرها و شهرهای کوچک‌تر متفاوت است.
نحوه پرداخت اقساط پیش فروش آپارتمان هم به طور معمول به شیوه زیر است:
درصدی از مبلغ کل معامله در زمان عقد قرارداد
درصدی از مبلغ کل معامله در زمان نازک کاری
۱۰٪ مبلغ کل معامله در زمان انتقال سند
البته نحوه پرداخت اقساط بر اساس نظر پیش فروشنده متغیر است.
جریمه‌های قانون پیش خرید خانه
مطابق قانون در زمان پیش فروش آپارتمان جریمه‌های مختلفی چه برای خریدار و چه برای فروشنده در نظر گرفته شده است. برخی از این جریمه‌ها مربوط به تخلفات معمول همه قراردادهای ملکی مانند عدم پرداخت به موقع ثمن معامله، عدم حضور در دفتر خانه اسناد رسمی برای انتقال سند و … است. اما برخی از جریمه‌ها مربوط به تخلفات پیش خرید خانه می‌شود.
پیش فروشنده‌ای که بدون دریافت مجوز انتشار آگهی یا بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه ملکی را پیش فروش میکند؛ محکوم به ۹۱ روز تا ۱ سال حبس یا جریمه نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی می‌شود.
پیش فروشنده به ازای دیرکرد روزانه تحویل خانه یا تأخیر در انتقال سند در زمان مشخص شده باید به خریدار جریمه پرداخت کند. جریمه دیرکرد انتقال سند روزانه ۱/۱۰۰۰ مبلغ قرارداد است.
اگر متراژ واحد تا ۵٪ بیشتر از متراژ مشخص شده در قرارداد باشد، خریدار میتواند معامله را به نفع خود فسخ کند.
اگر ساختمان در زمان تحویل با شرایط ذکر شده در قرارداد پیش خرید مغایرت داشته باشد، خریدار میتواند معامله را فسخ کند. همچنین، کارشناس منتخب طرفین قرارداد یا مراجع قضایی خسارت خریدار را بررسی میکند. فروشنده موظف است مبلغ مشخص شده را به قیمت روز به پیش خریدار پرداخت کند.
اگر مشاور املاک نسبت به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان اقدام کند، جریمه آن بار اول تا ۱ سال حبس، بار دوم تا ۲ سال تعلیق پروانه کسب و بار سوم ابطال پروانه کسب است.
موعد تحویل ساختمان
بی‌شک یکی از مهمترین موضوعاتی که در پیش‌فروش ساختمان باید به درستی مشخص شود، زمان تحویل ساختمان است.
سازندگان ساختمان‌ها قطعا زمانی را برای اتمام نهایی پروژه در نظر گرفته‌اند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند تا زمان انتقال قطعی سند نیز براساس آن مشخص شود.
چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند.
البته اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.
درصورتی که واحد پیش فروش شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده
درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
متراژ ساختمان
یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیش‌فروش ساختمان موضوع مناقشه میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت ساختمان است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ی اول پیش‌فروش ساختمان اعلام می‌شود، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.
اگر میزان اختلاف مساحت تا ۵ متر باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته یا قرارداد را فسخ نمایند.
اما اگر محل اختلاف بیش از ۵ متر باشد، آنگاه پیش‌خریدار میتواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند.
در نهایت پیش‌فروشنده باید خسارات وارده به پیش‌خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند. در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ارزش و قیمت ملک
بهای ملک از جمله مواردی است که باید با تمرکز و جزئیات بیشتر به آن پرداخت. بهای ملک مانند نحوه تسویه، زمان پرداختِ اقساط به صورت چک یا نقد و زمان تحویل، در قرارداد پیش‌فروش باید به طور کامل ذکر شود. بهترین روش برای پرداختِ بهای ملک، این است که طبق مراحل پیشرفت کار به آن پرداخته‌شود و خریدار باید آن را به صورت اقساط واریز کند. اگر که خریدار نتواند بها را بپردازد فروشنده می تواند معامله را باطل کند یا اینکه به میزان روزهایی که تاخیر داشته تحویل ملک را نیز عقب بیندازد
واگذاری سند
بعد تمام شدن کار ساخت و ساز آپارتمان، در یک مدت مشخصی پیش خریدار می تواند با مراجعه به دفترخانه ی اسناد رسمی تقاضای انتقال سند به نام خود را داشته باشد. فروشنده نهایتا به مدت ۱۰ دفتر فرصت دارد به دفتر اسناد مراجعه کند. بعد تمام شدن انتقال سند حال دو طرف باید حتما قرارداد را به دفترخانه مرتبط برگشت دهند.
مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان
در صورت عدم حضور فروشنده، مدت زمان تنظیم سند رسمی کمتر خواهد بود.
نیازی به حضور خریدار در دادگاه نمیباشد.
وکیل میتواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.
در صورتیکه ملک در رهن باشد وکیل میتواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل میتواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.
در صورت هرگونه مشاوره حقوقی راجع به دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری می توانید با وکیل آنلاین یا وکلای پایه یک دادگستری موسسه حقوقی دادپویان در سریعترین زمان ممکن، مشاوره حقوقی تلفنی یا مشاوره حقوقی حضوری داشته باشید.
ضمن مشورت با وکیل پایه یک دادگستری، سوال حل نشده ای برای شما باقی نمیماند. ضمن اینکه مشاوره با وکیل کارکشته دادپویان، با بیش از سیزده سال تجربه حرفه ای در تمام زمینه های حقوقی و کیفری، تمام راهکارهای لازم را به شما ارائه میدهند و اگر نیازی به تنظیم لایحه، تنظیم شکواییه، تنظیم دادخواست یا تنظیم اظهارنامه شد، وکیل میتواند آنرا برای شما تنظیم نماید و یا در صورت لزوم، میتوانید با اعطای وکالت نامه به وکیل انلاین، صفر تا صد پرونده را برای شما انجام دهند. مشاوره حقوقی آنلاین بهترین روش جهت مشاوره با وکیل پایه یک است.
طراحی سایت موسسه حقوقی دادپویان به گونه ای است که در سریعترین زمان ممکن و به راحتی بتوانید از مشاوره حقوقی با وکیل استفاده کنید.
دادپویان حامی شما عزیزان و بهترین موسسه حقوقی است که با بیش از سیزده سال تجربه فعالیت های حقوقی و با بیش از سی وکیل پایه یک، به صورت تخصصی مشاوره حقوقی میدهد و وکالت میکند.
به عنوان مثال، چهار وکیل ملکی دارد که صرفا فعالیت و تمرکز خود را در حوزه دعاوی ملکی گذاشته اند. پنج وکیل اداره کار دارد که صرفا تمرکز آنها دعاوی اداره کار است و به همین منوال دعاوی دیگر.
در صورت تمایل میتوانید پادکست جنایی دادپویان را هم دنبال کنید. این پادکست روایت پرونده های جنایی ایرانی است که به موسسه حقوقی دادپویان ارجاع شده است.
مهم ترین مقالات حقوقی دادپویان شامل: طنز حقوقی، رادیو حقوقی، کلیپ حقوقی، پکیج حقوقی، بسته حقوقی، بیمه حقوقی، فیلم حقوقی است که میتوانید در سایت حقوقی دادپویان مطالعه نمایید.
بهترین موسسه حقوقی در تهران و ایران، مشاوره با وکیل های مجرب و با تجربه، بهترین وکیل پایه یک در تهران و شهرستان، مجرب ترین وکیل خاورمیانه، باهوش ترین وکیل پایه یک دادگستری، آدرس دفتر وکالت در تهران، مشاوره با وکیل پایه یک تهران و شهرستان، وکیل مجرب، بهترین وکیل آنلاین در تمام نقاط ایران، شماره وکیل با تجربه در تمام منطقه های تهران، شماره وکیل پایه یک دادگستری شهرری و شمیرانات، مشاوره حقوقی تلفنی با وکیل، عریضه نویسی آنلاین با با تجربه ترین وکلای ایران، وکیل دادگستری خوب، مشاوره با وکیل دادگستری تهران، وکیل تهران فوری، مشاوره حقوقی فوری و ارزان، فوری ترین و ارزان ترین تنظیم دادخواست، مشاوره حقوقی با وکیل، مشاوره حقوقی تصویری، مشاوره حقوقی رایگان، مشاوره حقوقی آنلاین، مشاوره حقوقی شبانه روزی، مشاوره حقوقی فوری، پادکست ایرانی، پادکست فارسی، پادکست واقعی، پادکست رایگان، پادکست جدید، پادکست کیفری، پادکست حقوقی، خفاش شب، فرید بغلانی، فیلم اعدام محمد بیجه در پاکدشت، عکس خفاش شب، لحظه اعدام محمد بیجه، پادکست های جنایی، پادکست جنایی رایگان، پادکست جنایی جدید را با دادپویان دنبال کنید. ضمنا شما میتوانید از طنز حقوقی، کلیپ حقوقی، کلیپ کیفری، کلیپ جنایی، کلیپ قانونی، کلیپ قانون، رادیو حقوقی هم در قسمت رادیو استفاده کنید. امیر هاشمی مدیر سایت موسسه حقوقی دادپویان است. اینستاگرام حقوقی و اینستاگرام وکیل را هم دنبال کنید. استفاده از طنز هم موجب خوشحالی شما خواهد شد.
بدون دیدگاه