هزینه های ساختمان به عهده کیست؟
در این مقاله آشنا میشوید با: هزینه های ساختمان به عهده کیست، قوانین مالک و مستاجر آپارتمان بر سر هزینه های ساختمان، تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان، تعمیرات جزئی خانه، عدم انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه تعمیرات خانه توسط مالک، مانع و عدم انجام تعمیرات توسط مستاجر، هزینه ایزوگام پشت بام، هزینه پمپ آب در آپارتمان به عهده کیست. تا پایان مقاله با ما همراه باشید.
برای مشاوره حقوقی ملکی، می توانید با وکیل ملکی در ارتباط باشید.
قوانین مالک و مستاجر آپارتمان بر سر هزینههای ساختمان
طبق ماده 486 قانون مدنی، در صورتی که هزینههای آپارتمان به صورت کلی بوده و اجاره نشین در ایجاد این مشکلات دخالتی نداشته، صاحبخانه ملزم به پرداخت این هزینهها و خرید یراق آلات مورد نیاز است. رفع مشکلات جزئی نیز بر عهده مستاجر بوده و تنها در برخی موارد باید صاحب خانه مبلغ تعمیرات را بپردازد.
این استثنائات نیز مربوط به زمانی میشوند که مستاجر به تازگی وارد خانه شده و در ایجاد مشکلات یا خرابی های آپارتمان دخالتی نداشته است.
مشکل از جایی شروع میشود که مستاجر و صاحب خانه در تشخیص جزئی یا کلی بودن هزینههای آپارتمان اختلاف نظر پیدا میکنند. به عنوان مثال برخی از افراد نمی دانند که هزینه سرویس آسانسور با مالک است یا مستاجر؟ و به همین دلیل اختلاف های شدیدی بین آنها پیش میآید.
تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان
- تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشتبام و…)
- تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
- تعمیر لولهکشی آب، گاز، فاضلاب.
- تعمیر نشتی سرویسها.
- سیمکشی برق.
- تعمیر آسانسور.
- تعمیر در برقی پارکینگ.
- رنگ آمیزی ساختمان.
تعمیرات جزئی خانه
- تعویض واشر شیرهای آب.
- تعویض چراغهای سوخته و خراب.
- تعمیر ورودی قفل در.
- نصب توری در و پنجره.
- تعویض پوشال کولر آبی.
- تعمیر تهویه سرویسها.
- تعمیر موردی کلید و پریز برق.
عدم انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه تعمیرات خانه توسط مالک
اگر موجر از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه بازسازی که بر عهده اوست سر باز بزند، مستاجر میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک برای عدم پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان شکایت کند. در صورتی که مالک باز هم اقدام به برطرف کردن مشکل ساختمان نکرد مستاجر میتواند بنا بر حکم و نظارت دادگاه، بازسازی لازم را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره بها کسر کند. در غیر این صورت مستاجر این حق را دارد که قرارداد را با حکم دادگاه فسخ نماید.
مانع و عدم انجام تعمیرات توسط مستاجر
طبق قانون مالک و مستاجر در صورتی که مستاجر اجازه تعمیر کردن مشکلات اساسی که برای ساختمان به وجود آمده است را به مالک ندهد، مالک میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند و با حکم دادگاه در فرصتی مناسب اقدام به تعمیر اشکالات ضروری ساختمان نماید.
هزینه ایزوگام پشت بام
طبق ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها حقوق و تعهدات و همچنین حصه هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این که قرارداد مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیشبینی کرده باشد.
طبق ماده ذکر شده هزینه های بخش های مشترک به نسبت تملک بخش اختصاصی محاسبه می گردد به این صورت که اگر مالکی متراژ واحدش صد متر باشد هزینه تعمیر ایزوگام را دو برابر مبلغ واحد روبرویی که پنجاه متر است پرداخت می نماید. البته که در این مورد هم توافقات افراد به ماده قانونی ترجیح دارد و ممکن است طبق رای گیری همه مبلغ مساوی را عهده دار شوند که معمولا هم این گونه است.
هزینه پمپ آب در آپارتمان به عهده کیست
طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی:
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است. طبق این ماده قانون، صاحب خانه موظف است ملک خود را کاملا سالم و بدون هیچ ایرادی در اختیار مستاجر قرار دهد و تمامی هزینه های تعمیراتی و مخارج آن را بپردازد، مگر این که بر خلاف این قضیه در ابتدا توافق کرده باشند. در واقع صاحب خانه موظف است برای حفظ ملک خود همانند روز اول بکوشد و هر عیب و نقصی را برطرف کند و اگر چنین نکند، مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد. اما این مورد فقط شامل تعمیرات اساسی و کلی ساختمان میشود و انجام تعمیرات جزئی ساختمان بر عهده مستاجر است.
هزینه شارژ ساختمان
شارژ ساختمان به مجموعه هزینه های یک ساختمان اطلاق می شود که با توافق بین مدیر و اعضا ماهانه یا چند ماهه به شکل مستمر از اعضای یک ساختمان اعم از مالک و مستاجر اخذ می گردد این نوع هزینه ها با توجه به نوع مجتمع مسکونی متفاوت است مثلا در آپارتمانی که سیستم شوتینگ زباله یا استخر و سونا وجود دارد، اداره این ها هزینه هایی دارد که همه در قسمت شارژ ساختمان گنجانده می شوند. معمولا هزینه شارژ در یک آپارتمان معمولی صرف نظافت، باغبانی و هزینه های آب و برق و گاز می شود.
قانون گذار با توجه به تخطی بسیاری از افراد از پرداخت این مبلغ در ماده ده مکرر قانون تملک آپارتمان ها ضمانت اجرا ی عدم پرداخت مبلغ شارژ را این گونه بیان کرده است: در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.
هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و درصورتی که مالک و یا استفاده کننده هم چنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند.
پرداخت شارژ برای واحد خالی
همه افراد موظف به پرداخت هزینه مراقبت و نگهداری از ساختمان می باشند و این امر وابسته به حضور و عدم حضور مالک، خالی بودن یا ساکن بود افراد در ساختمان نمی باشد و همه افراد موظف هستند در هزینه های جاری ساختمان همکاری کنند. زیرا ساختمان خالی نیز نیاز به سرایدار یا نگهبانی یا نظافت نیز دارند و این قبیل هزینه ها به بدون مصرف بودن واحد ارتباطی ندارد. اما هزینه هایی مانند هزینه آب و برق که جز هزینه های مصرفی هر واحد هستند ضمن اطلاع این امر به مدیر ساختمان و تعیین بازه زمانی خالی بودن واحد مورد نظر در مدت عدم سکونت واحد مورد نظر قابل دریافت نمی باشند.
هزینه هایی که مالک باید پرداخت کند
- هزینه خرابی آسانسور.
- هزینه تعمیرات اساسی و کلی موتورخانه.
- هزینههای عمرانی.
- هزینه عایق بندیهای پشتبام.
- هزینههای عوارض نوسازی شهرداری.
- هزینههای رفع مشکل فاضلاب.
- تعمیرات ترکیدگی لوله ها.
هزینه هایی که مستاجر باید پرداخت کند
- هزینههای پرداختی قبوض آب، برق، گاز و تلفن.
- هزینههایی هم چون چکه کردن شیر آب، هزینه سرویس آسانسور، شارژ ساختمان و…
- پرداخت هزینه هر خسارتی که توسط مستاجر به وجود آمده است.
- حل اختلاف بر سر هزینه های ساختمان به روش ساده.
پیش بینی قانون از اختلافات بین مستاجر و موجر و احکام آن صریح و قطعی می باشد. در کنار آن خود قانون نیز هم چنان تاکید می کند که قبل از هر گونه اقامه دعوی و شکایت نزد مرجع، ابتدا متن قانون را با یک دیگر مرور کرده و حقوق خود را بجای آورید. پیشنهاد ما این است که، اگر به هر دلیلی، هرکدام از تعمیرات ساختمان و نگهداری ملک را نمی خواهید گردن بگیرید، آن را جزو مواردی که باید در اجاره نامه قید شود بنویسید.
اگر مستاجر اجازه تعمیر خانه را ندهد
اگر چه در بسیاری از مواقع صاحب خانهها از تعمیرات اساسی خانه طفره میروند، مستاجر هایی نیز پیدا می شوند که در برابر تعمیر ملک مقاومت میکنند و حاضر نیستند مسئولیت تعمیر خرابی ساختمان را که خودشان به بار آوردهاند، به عهده بگیرند و خانه را تعمیر کنند. در این صورت مالک میتواند یا به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و از مستاجر شکایت کند و حکم دادگاه را برای ورود به خانه و تعمیرات را بگیرد یا این که با اجازه مستاجر وارد خانه شده و تعمیرات را در حدی که کار راه بیفتد، با هزینه خودش انجام دهد و بعد از تمام شدن مدت قرارداد، به دادگاه مراجعه کرده و فاکتورها را ارائه دهد و طلب خود را از مستاجر بگیرد.
تعمییر خانه توسط مستاجر بدون هماهنگی با مالک
اگر مستاجر از صاحب خانه اجازه گرفته باشد، میتواند هزینه تعمیرات را خودش بپردازد و بعدا این هزینه را از اجاره کم یا از مالک مطالبه کند. اما فقط و فقط در صورتی که از قبل اجازه صاحب خانه را گرفته باشد. در غیر این صورت، قانون حق را به مستاجری که سر خود برای خانه هزینه کرده، نمیدهد، مگر این که پای خرابی های جدی (مثل ترکیدگی لوله، نشست ساختمان و…) در میان باشد و صاحب خانه از پاسخگویی خودداری کند. در آن صورت باید مستاجر شخصا وارد عمل شود و فاکتور هزینهها را نگه دارد و بعدا با صاحبخانه حساب کند.
اگر هم صاحب خانه زیر بار نرفت، مستاجر حق کم کردن هزینه تعمیرات از اجاره را ندارد و باید موضوع را به دادگاه یا شورای حل اختلاف اطلاع دهد. در آن جا کارشناس بعد از بررسی مساله و تعیین مبلغ، صاحبخانه را وادار میکند حق مستاجر را بدهد. پیشنهاد میکنیم پیش از این که خانه خود را اجاره دهید یا خانه مورد نظرتان را اجاره کنید، این نکات را مدنظر قرار دهید، زیرا با در نظر گرفتن این نکات، چه مستاجر باشید، چه مالک، میتوانید از بروز اختلافات احتمالی بین خود و طرف مقابل جلوگیری کنید یا اگر با مشکلی در پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان مواجه شدید، میدانید که این هزینه ها را چه کسی باید پرداخت کند.
نکات مهم در زمان تحویل خانه
- بهتر است در زمان عقد قرارداد بر سر هزینه تعمیرات آپارتمان و تاسیسات آن با مالک یا مستاجر توافق کنید و مفاد توافق را در قرارداد قید نمایید.
- تجهیزات اصلی ساختمان را کنترل کنید.
- پیشنهاد میکنیم هنگام تحویل گرفتن خانه از موجر تمامی لوازم، تاسیسات و امکانات ساختمان (اعم از کولر، شوفاژ، آب گرمکن، قفلها، کلیدهای برق، دستگیره های در، شیرهای آب و…) را کاملا تست کنید و از وضعیت سلامت آنها صورت بردارید و به امضا مالک برسانید تا در پایان قرارداد در مورد هزینه تعمیرات آپارتمان به مشکل بر نخورید.
هم چنین توصیه میکنیم پیش از تحویل گرفتن خانه با مالک بر سر سرویس کردن تاسیسات یا تعمیر کردن آنها به توافق برسید تا اگر نیاز به انجام دادن کاری بود یا خود موجر اقدام به تعمیر و بازسازی آنها کنید و یا شما هزینه تعمیرات آپارتمان را بپردازید و با هماهنگی وی از مبلغ اجاره بها کسر نمایید.
بدون دیدگاه