وظایف مدیر ساختمان

در این مقاله آشنا میشوید با: وظایف مدیر ساختمان، مدیر ساختمان کیست، چگونگی انتخاب مدیر ساختمان، وظایف مدیر ساختمان طبق قانون و حقوق و مزایای مدیر ساختمان. تا پایان مقاله با ما همراه باشید.

برای مشاوره حقوقی با بهترین وکیل در تهران، می توانید با موسسه وکالت دادپویان در تماس باشید.

مدیر ساختمان کیست؟

مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیماتی است که مجمع عمومی می‌گیرد. مدیر باید در جلسه‌ سالانه مجمع به مدت یک ‌سال با رای مالکین ساختمان انتخاب شود.

در مورد انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر محدودیتی وجود ندارد، هرچند توصیه می‌شود این منصب به صورت چرخشی بین مالکین دست به دست شود تا همه نسبت به ساختمان احساس مسئولیت پیدا کنند. ذکر این نکته نیز لازم است که مدیر ساختمان می‌ تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان هم باشد.

مجمع عمومی می‌تواند به جای یک مدیر، چند مدیر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد. هیئت مدیره ساختمان از نظر اختیارات و وظایف تفاوتی با مدیر ندارد. فقط باید به این نکته توجه کرد که تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا هنگام رای‌ گیری تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود.

اگر پیش از پایان مدت ماموریت، مدیر یا سه نفر از اعضای هیئت مدیره استعفا دهند یا فوت کنند، مجمع عمومی باید جلسه‌ای فوق‌ العاده تشکیل داده و مدیر یا هیئت مدیره جدیدی انتخاب کند.

برای مشاوره حقوقی، می توانید با وکیل آنلاین در تماس باشید.

چگونگی انتخاب مدیر ساختمان

در صورتی که تعداد مالکین در ساختمان از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود. زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین، در صورت که توافق نامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده باشد، بر اساس اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید حداقل سالی یک‌ بار تشکیل شود. برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌ های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است.

وظایف مدیر ساختمان طبق قانون

وظایف مدیر ساختمان در موارد زیر قابل بررسی است:

حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی

منظور این است که تمام کارها و فعالیت ‌های مدیر یا هیئت مدیره باید در راستای این باشد که ساختمان از آسیب و خرابی حفظ شود و امور جاری ساختمان را انجام دهد.

عدم تفویض مدیریت به اشخاص دیگر

بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ ها مدیر یا هیئت مدیره امین اعضای ساختمان هستند و نمی‌ توانند شخص دیگری را به جای خود بگذارند.

بنابراین مدیر باید تمام وظایفش را خودش شخصا انجام دهد.

البته اگر قرار است مدیری بیش از سه روز در ساختمان نباشد، می‌ تواند با یکی از ساکنین هماهنگ کرده و اختیارات را به صورت کوتاه مدت به او تفویض کند.

تعیین شارژ ماهانه هر واحد و جمع آوری آن

مدیر یا مدیران وظیفه دارند شارژ هر واحد و هزینه های ساختمان را تعیین کرده و از مالکین اخذ کنند. تعیین شارژ ممکن است به روش‌ های گوناگون انجام شود از جمله: شارژ ثابت، شارژ بر اساس متراژ، شارژ بر اساس نفرات، شارژ بر اساس نفرات و متراژ و… این که شارژ به کدام روش محاسبه شود از تصمیمات مدیر یا هیئت مدیره است.

رسیدگی به اعتراض ساکنین

هر کدام از ساکنین که اعتراضی به نحوه مدیریت، وضع ساختمان یا شارژ پرداختی خود داشته باشد می‌تواند به مدیر یا مدیران مراجعه کند.

آن‌ ها نیز وظیفه دارند به شکایت فرد رسیدگی کنند. مثلا: بر اساس قانون افراد چه از واحد شان استفاده کنند و چه نکنند ملزم به پرداخت حق شارژ هستند.
حال ممکن است مالکی به این اعتراض داشته باشد که وقتی از خانه استفاده نمی‌ کند چرا باید برای این موارد حق شارژ پرداخت کند.

مدیر یا هیئت مدیره باید به شکایت فرد رسیدگی کرده و در صورت صلاحدید فقط حق شارژ خدمات عمومی ساختمان را از او بگیرد.

بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی

یکی از اصلی ‌ترین وظایف مدیر یا هیئت مدیره بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌ سوزی است.

مدیر یا هیئت مدیره باید به تناسب زیر بنا سهم هر واحد از بیمه آتش ‌سوزی را حساب کرده و کل ساختمان را بیمه کند. اگر حادثه رخ دهد و ساختمان بیمه نشده باشد جبران خسارت مالکین بر عهده مدیر یا هیئت مدیره خواهد بود.

رویت و بررسی وکالتنامه نماینده مالکین

همان طور که گفتیم در مجمع عمومی مالکین یا نماینده آن ها باید شرکت کنند.

اگر مالک به جای خود نماینده بفرستد، مدیر ساختمان وظیفه دارد مدارک ثابت کننده سمت او را بررسی نماید. این مدرک معمولا به صورت وکالتنامه رسمی است.

نگهداری صورت جلسات مجمع عمومی ساختمان

تمام تصمیمات جلسات مجمع عمومی باید صورت جلسه شده و نگهداری از این صورت جلسات بر عهده مدیر یا هیئت مدیره است.

این صورت جلسات باید به امضا کلیه حاضرین برسد.

صورت جلسات مجمع عمومی از اسناد معتبری محسوب می‌ شود که حتی در مراجع قضایی نیز قابل استناد است و مدیر یا مدیران باید در حفظ و نگهداری آن‌ ها نهایت تلاش خود را بکنند.

اطلاع رسانی تصمیمات مجمع عمومی به افراد غایب

هرچند که یک هفته پیش از تشکیل جلسه مجمع عمومی دعوت نامه برای همه‌ مالکین ارسال می‌ شود، اما ممکن است به هر دلیلی بعضی از مالکین نتوانند در جلسه حضور پیدا کنند.

از آنجا که تصمیمات جلسه مجمعی که به رسمیت رسیده باشد الزام ‌آور است، همه‌ ساکنین باید از آن مطلع شوند.

وظیفه‌ مطلع کردن مالکین غایب از این تصمیمات بر عهده مدیر یا مدیران است. این اطلاع‌ رسانی باید حداکثر تا ده روز بعد از تاریخ جلسه انجام شود.

دادن گواهی تسویه حساب هزینه های ساختمان

دفاتر اسناد رسمی باید هنگام تنظیم انواع سندهای انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی تسویه‌ حساب هزینه ‌های ساختمان را رویت کنند.

این گواهی باید به تایید و امضا مدیر یا مدیران رسیده باشد.

ارسال اظهارنامه به مالکین بدهکار

اگر مالک یا استفاده‌ کننده حق شارژ ساختمان خود را به هر دلیلی پرداخت نکند مدیر یا هیئت مدیره وظیفه دارد بدهی او را از طریق اظهار نامه به اطلاع وی برساند.

توجه شود که اطلاع دادن بدهی از طریق نامه معمولی یا چسباندن اطلاعیه به تابلوی اعلانات وجاهت قانونی ندارد و در مراجع قضایی قابل استناد نیست.

مدیر ساختمان اظهار نامه را روی فرم ‌های مخصوصی که از دادگاه تهیه می شود ثبت کرده، در سه نسخه تنظیم و امضا می ‌کند.

بعد آن را در دفتر دادگاه به ثبت می ‌رساند و مبلغ بدهکاری توسط مامور ابلاغ دادگاه به اطلاع مالک می ‌رسد. در اظهار نامه باید ریز مطالبه جز به جز آورده شود.

خدمات ندادن به مالکین بدهکار

بعد از ابلاغ اظهار نامه به مالک بدهکار او ده روز وقت دارد تا سهم بدهی‌ اش را بپردازد.

در صورتی که مالک بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر یا هیئت مدیره می‌ تواند ارائه خدمات به آن واحد را قطع کند.

مثلا شوفاژ، تهویه آب گرم، برق، گاز و… را قطع کند تا بدهکار مجبور به پرداخت بدهی ‌اش شود. باید توجه کرد که مدیر نمی ‌تواند قبل از ابلاغ اظهار نامه خدمت ‌دهی به مالک را قطع کند.

در غیر این ‌صورت حق اعتراض برای مالک محفوظ است.

تقاضای اجرائیه برای وصول مطالبات

اگر مدیر اظهار نامه را به مالک بدهکار ارسال کند اما او همچنان از پرداخت بدهی ‌اش سر باز بزند، این حق برای مدیر وجود دارد که تقاضای صدور اجرائیه کند.

بدین ترتیب دفتر اسناد رسمی اجرائیه را صادر می ‌کند و معادل بدهی بدهکار اموالش ضبط شده و پس از ارزیابی قیمت به حراج گذاشته می‌ شود. درآمد کسب شده از طریق حراج صرف وصول طلب ساختمان می ‌شود.

طرح دعوی جهت وصول مطالبات

مدیر علاوه بر تقاضای اجرائیه می تواند از طریق طرح دعوی در دادگاه نیز نسبت به وصول مطالبات ساختمان از مالک یا مالکین بدهکار اقدام کند.

درخواست از وزارت مسکن و شهرسازی برای تعیین کارشناس

ممکن است تعدادی از اعضا ساختمان معتقد باشند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و به خاطر فرسودگی احتمال خطر یا ضرر مالی و جانی وجود دارد و به همین خاطر درخواست تجدید بنا داشته باشند.
در مقابل تعدادی از ساکنین ممکن است با این درخواست مخالف باشند. در این جا مدیر ساختمان وظیفه دارد از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند تا سه نفر کارشناس رسمی دادگستری برایشان ارسال کند تا در این مورد قضاوت کنند. نظر کارشناسان فصل‌ الخطاب خواهد بود.

بازسازی مجموعه پس از تصویب مجمع عمومی

اگر در مجمع عمومی بازسازی ساختمان با اکثریت آرا تصویب شود، وظیفه‌ مدیریت ساختمان فرآیند بازسازی بر عهده‌ مدیر ساختمان یا هیئت مدیره است.

درخواست تخلیه واحد هایی که با بازسازی همکاری نمی کنند

هر چند که فرآیند بازسازی پس از تصویب مجمع عمومی آغاز می‌ شود، اما ممکن است تعدادی از مالکین رضایتی به این کار نداشته باشند. این افراد ممکن است با عدم تخلیه در بازسازی ملک اخلال ایجاد کنند.
در این جا مدیر وظیفه دارد از دادگاه دستور تخلیه ساختمان را درخواست کند. البته باید پیش از آن سایر مالکان برای فرد مذکور مسکن مناسب را تامین کرده باشند.

وظایف مدیر ساختمان در قبال آسانسور

بعد از تعیین سهم هر واحد، مدیر ساختمان باید برای جمع‌ آوری شارژ های ماهیانه و هزینه‌ ها اقدام کند که هزینه‌‌های مربوط به آسانسور نیز در این دسته قرار می‌گیرد.
از کارهایی که مدیر ساختمان در قبال آسانسور ساختمان باید انجام دهد، قرارداد بستن با شرکت آسانسور معتبر برای تعمیر و نگهداری آسانسور است. هزینه ‌های لازم برای خرید لوازم تعمیر و نگهداری آسانسور، مواد شوینده، روغن برای روغن کاری ریل های آسانسور، لامپ و دیگر هزینه ‌های مرتبط با آسانسور همگی باید در شارژ ماهیانه لحاظ شود.

حقوق و مزایای مدیر ساختمان

جالب است بدانید که مدیر ساختمان هم مثل هر شخص شاغل دیگری دارای حقوق و مزایایی است. در واقع در قانون هرکس که کاری انجام می‌دهد مستحق دریافت مزد است. مزدی که مدیر ساختمان دریافت می‌کند هم بر اساس قانون وزارت کار تعریف می‌شود. از این رو باید بین هیئت مدیره ساختمان به عنوان کار فرما و مدیر ساختمان در نقش کارگر قراردادی امضا ‌شود و میزان اجرت و حقوق به همراه بیمه و مزایا در آن درج شود.
اگر برای مدیر ساختمان هیچ گونه قراردادی مبنی بر دریافت مزد و مزایا تنظیم نشده باشد و فقط صورت‌ جلسه انتخاب مدیر تهیه شود به طور قانونی مدیر ساختمان نمی‌ تواند هیچ گونه مبلغی تحت هیچ عنوانی دریافت کند.

ولی آن چه بین ساکنان ساختمان عرف شده است این است که مدیر ساختمان در ساختمان‌ های کم واحد می‌ تواند حق شارژ ثابت پرداخت نکند. گفتنی است که اگر در صورت جلسه ساختمان حق الزحمه قید شده باشد و این مبلغ پایین‌ تر از حداقل حقوق وزارت کار باشد، قرارداد کار نیست و از قوانین کار پیروی نمی‌ کند و مطابق آن مدیر مسئول ساختمان شناخته می‌ شود و هم چنان در مقابل خطرات و حوادث در ساختمان مسئول است.
در ضمن در صورتی که تصمیم مجمع عمومی در مورد یا مواردی خلاف قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌ نامه اجرایی آن یا خلاف دیگر قوانین کشور باشد مدیر ساختمان می‌تواند از چنین تصمیمی تبعیت نکند و آن را رد کند.
اگر مدیر ساختمان استعفا دهد، فوت کند یا عزل شود باید جلسه مجمع عمومی فوق‌ العاده برگزار شود و برای ساختمان مدیر دیگری جایگزین شود.

در صورت هرگونه مشاوره حقوقی راجع به دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری می توانید با وکیل آنلاین یا وکلای پایه یک دادگستری موسسه حقوقی دادپویان در سریعترین زمان ممکن، مشاوره حقوقی تلفنی یا مشاوره حقوقی حضوری داشته باشید.

ضمن مشورت با وکیل پایه یک دادگستری، سوال حل نشده ای برای شما باقی نمیماند. ضمن اینکه مشاوره با وکیل کارکشته دادپویان، با بیش از سیزده سال تجربه حرفه ای در تمام زمینه های حقوقی و کیفری، تمام راهکارهای لازم را به شما ارائه میدهند و اگر نیازی به تنظیم لایحه، تنظیم شکواییه، تنظیم دادخواست یا تنظیم اظهارنامه شد، وکیل میتواند آنرا برای شما تنظیم نماید و یا در صورت لزوم، میتوانید با اعطای وکالت نامه به وکیل انلاین، صفر تا صد پرونده را برای شما انجام دهند. مشاوره حقوقی آنلاین بهترین روش جهت مشاوره با وکیل پایه یک است.

طراحی سایت موسسه حقوقی دادپویان به گونه ای است که در سریعترین زمان ممکن و به راحتی بتوانید از مشاوره حقوقی با وکیل استفاده کنید.

دادپویان حامی شما عزیزان و بهترین موسسه حقوقی است که با بیش از سیزده سال تجربه فعالیت های حقوقی و با بیش از سی وکیل پایه یک، به صورت تخصصی مشاوره حقوقی میدهد و وکالت میکند.

به عنوان مثال، چهار وکیل ملکی دارد که صرفا فعالیت و تمرکز خود را در حوزه دعاوی ملکی گذاشته اند. پنج وکیل اداره کار دارد که صرفا تمرکز آنها دعاوی اداره کار است و به همین منوال دعاوی دیگر.

در صورت تمایل میتوانید پادکست جنایی دادپویان را هم دنبال کنید. این پادکست روایت پرونده های جنایی ایرانی است که به موسسه حقوقی دادپویان ارجاع شده است.

مهم ترین مقالات حقوقی دادپویان شامل: طنز حقوقی، رادیو حقوقی، کلیپ حقوقی، پکیج حقوقی، بسته حقوقی، بیمه حقوقی، فیلم حقوقی است که میتوانید در سایت حقوقی دادپویان مطالعه نمایید.