آشنایی با مشکلات حقوقی املاک و دعوای ملکی
در این مقاله آشنا میشوید با: آشنایی با مشکلات حقوقی املاک و دعوای ملکی، دعاوی مربوط به مالکیت ملک، دعاوی پیش فروش ملک، دعاوی املاک ثبت شده، شایه ترین دعاوی ملکی، مراحل دادرسی دعاوی ملکی . تا پایان مقاله با ما همراه باشید.
برای مشاور حقوقی ملکی، می توانید با وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط باشید.
دعاوی ملکی
دعاوی حقوقی املاک
دعاوی حقوقی املاک زیرمجموعه های بسیاری را شامل میشود مانند: تنظیم سند ها به صورت رسمی، دریافت پایان کار برای ساختمان هایی که مراحل ساخت آنها رو به پایان است، لغو قراردادهایی که مشکلات گوناگونی دارند، اماکن تجاری که قوانین خاصی را دارند تخلیه شوند، انتقال ملک از یک نفر به نفر دیگر.
دعاوی کیفری ملکی
اگر در ملک خریداری شده جرمی رخ دهد در مسائل حقوقی ملکی به منظور پیگیری املاک میبایست از دعاوی کیفری ملکی اقدام نمود.
دعاوی کیفری مرتبط با جرم هایی است که شخص عمدا آن را مرتکب میشود مانند فروش مال غیر، جعل سند، بهره بردن از اسناد جعلی، تغییر کاربری های مرتبط با اراضی کشاورزی، تصرف عدوانی. ولی جرائمی که به منظور سهل انگاری یا سایر موارد غیر عمد رخ داده اند در دعاوی کیفری ملکی جایگاهی ندارند.
دعاوی ثبتی املاک
دعاوی ثبتی املاک را میتوان با دعاوی حقوقی املاک یکی دانست ولی به دلیل اهمیت بالایی که این دعاوی دارند، بر آنها دسته ای جداگانه تعیین شده است. هنگامی که در زمان ثبت نمودن املاک یا اسناد مشکلی به وجود بیاید از دعاوی ثبتی ملکی استفاده میشود. مانند ابطال اسناد، به ثبت رساندن اسناد مالکیت، متوقف نمودن کارهای اجرایی از جمله مواردی است که با دعاوی ثبتی املاک میتوان آن را پیگیری نمود.
به طور کلی نمیتوان دعاوی ثبتی حوزه املاک را جدا از دعاوی حقوقی این حوزه دانست ولی به دلیل اهمیت و تعدد دعاوی ثبتی ملکی، تیم حقوقی گروه وکلای عدل جو این دعاوی را در دسته بندی جداگانه لحاظ کرده است.
ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به فعالیتهای حوزه ثبت اسناد و املاک میباشد.
پروندههای زیادی در خصوص دعاوی ثبتی ملکی در محاکم قضایی مطرح میباشد که اگر بخواهیم به تعدادی از آنها اشاره داشته باشیم، موارد ذیل را میتوانیم عنوان نماییم:
- ابطال شدن سند رسمیبه دلایل گوناگون
- دعوی ثبت در خصوص ابطال شدن اجرائیه ثبتی برای املاک مربوطه
- در خصوص ابطال شدن سند مالکیت معارض
- در خصوص ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیونهای گوناگون ثبتی
- ابطال شدن نظریه ای که هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است.
- افراز ملک
- اجرای ثبت
- توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار و بسیاری موارد دیگر.
به طور کلی این مشکلات هنگامی مطرح میباشد که پس از خرید و یا انتقال سند، یا در زمان خرید و بررسی سند، ایرادی در مفاد سند و یا روند کار به وجود میآید.
برای مشاور حقوقی، می توانید با موسسه وکالت دادپویان در تماس باشید.
انواع دعاوی ملکی
انواع دعاوی ملکی را میتوان از دو نظر تقسیم بندی کرد:
از نظر ماهیت حقوقی یا کیفری: دعاوی ملکی به دو دسته حقوقی و کیفری تقسیم میشوند. مشکلات حقوقی زمانی مطرح میگردند که بین طرفین دعوا، حق و تکلیفی وجود داشته باشد و یکی از طرفین، حق خود را از دیگری مطالبه کند. این اختلافات زمانی مطرح میشوند که یکی از طرفین دعوا، مرتکب جرم شده باشد و دیگری از او شکایت کند.
از نظر موضوع دعوا: پروندههای ملکی را میتوان بر اساس موضوع دعوا، به دستههای مختلفی تقسیم کرد. برخی از مهمترین انواع منازعات ملکی عبارتند از:
دعاوی مربوط به مالکیت ملک: آشنایی با انواع دعاوی ملکی، برای هر فردی که در حوزه املاک فعالیت میکند، ضروری است. این اختلافات نیز شامل اثبات مالکیت، ابطال سند مالکیت، تقسیم ملک مشاع، خلع ید، تصرف عدوانی و … میشوند.
اختلافات مربوط به اجاره ملک: این اتهامات شامل تخلیه ملک، تعدیل اجاره بها، مطالبه اجور معوقه و … میشوند.
اتهامات مربوط به پیش فروش ملک: این شکایات شامل الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه ثمن معامله، خسارت تاخیر در انجام تعهد و … میشوند.
دعاوی مربوط به املاک ثبت شده: این مشکلات نیز شامل ابطال سند رسمی، اعتراض به ثبت ملک، ثبت ملک و … میشوند.
دعاوی مربوط به مالکیت ملک
دعاوی ملکی، طیف گستردهای از اختلافات حقوقی، ثبتی و کیفری را در برمیگیرند. شکایات مربوط به مالکیت ملک، موارد مهمی هستند که میتوانند بر زندگی افراد و شرکتها تاثیر بسزایی داشته باشند. برخی از مهمترین انواع دعاوی ملکی عبارتند از:
دعاوی اثبات مالکیت: این اختلافات زمانی مطرح میشوند که یکی از طرفین دعوا، ادعای مالکیت ملکی را داشته باشد و طرف دیگر، این ادعا را رد کند. در این اختلافات، دادگاه باید با بررسی مدارک و شواهد موجود، مالکیت ملک را به یکی از طرفین دعوا به اثبات برساند.
ابطال سند مالکیت: این دعاوی زمانی مطرح میشوند که سند مالکیت ملکی به دلیل جعل، تزویر یا سایر ایرادات قانونی، فاقد اعتبار باشد. در این اختلافات، دادگاه باید سند مالکیت را ابطال کند و مالکیت ملک را به مالک اصلی آن بازگرداند.
تقسیم ملک مشاع: این شکایات زمانی مطرح میشوند که ملکی به صورت مشاع (یعنی مشترک بین چند نفر) باشد و یکی از شرکا، قصد داشته باشد ملک را به طور کامل به تملک درآورد. در این نزاعها، دادگاه باید ملک را بین شرکا تقسیم کند.
خلع ید: این دعاوی زمانی مطرح میشوند که شخصی بدون رضایت مالک، ملک او را تصرف کرده باشد. در این اختلافات، دادگاه باید متصرف را از ملک خلع ید کند و ملک را به مالک آن بازگرداند.
تصرف عدوانی: این اختلافات زمانی مطرح میشوند که شخصی ملک دیگری را به طور غیر قانونی تصرف کند. در این نزاع، دادگاه باید متصرف را از ملک رفع تصرف کند و ملک را به مالک آن بازگرداند.
دعاوی مربوط به پیش فروش ملک
اختلافات مربوط به پیشفروش ملک، نوع دیگری هستند که در سالهای اخیر، به دلیل افزایش معاملات پیش فروش ملک، اهمیت بیشتری پیداکردهاند. برخی از مهمترین انواع آن عبارتند از:
الزام به تنظیم سند رسمی: این اختلافات زمانی مطرح میشوند که فروشنده، از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک بپرهیزد. در این حالت، دادگاه میتواند فروشنده را به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک الزام کند.
مطالبه ثمن معامله: این شکایات زمانی مطرح میشوند که فروشنده، ملک پیش فروش شده را به خریدار تحویل ندهد یا تحویل دهد اما با نقص و عیب. در این نزاع، دادگاه میتواند ثمن معامله را از فروشنده مطالبه کند.
خسارت تاخیر در انجام تعهد: این اتهام زمانی مطرح میشوند که فروشنده، از انجام تعهدات خود در قرارداد پیش فروش ملک، به طور کامل یا جزئی، بپرهیزد. در این اختلافات، دادگاه میتواند خسارت تاخیر در انجام تعهد را از فروشنده مطالبه کند.
دعاوی مربوط به املاک ثبت شده
اختلافات مربوط به املاک ثبت شده، نوع دیگری هستند که میتوانند بر زندگی افراد و شرکتها تاثیر بسزایی داشته باشند. برخی از مهمترین اختلافات عبارتند از:
ابطال سند رسمی: این مطالبات زمانی مطرح میشوند که سند مالکیت ملکی به دلیل جعل، تزویر یا سایر ایرادات قانونی، فاقد اعتبار باشد. در این پرونده، دادگاه باید سند مالکیت را ابطال کند و مالکیت ملک را به مالک اصلی آن بازگرداند.
اعتراض به ثبت ملک: این شکایات زمانی مطرح میشوند که شخصی ادعا کند که ملکی به اشتباه به نام دیگری ثبت شده است. در این اختلافات، دادگاه باید با بررسی مدارک و شواهد موجود، صحت یا عدم صحت ادعای اعتراض کننده را بررسی کند.
ثبت ملک: این شکایت زمانی مطرح میشوند که شخصی قصد داشته باشد ملکی را به نام خود ثبت نماید. در این حالت، دادگاه باید ملک را به نام متقاضی ثبت کند.
دعاوی مربوط به سایر مسائل ملکی
علاوه بر مشکلات ذکرشده، دعاوی دیگری نیز در ارتباط با ملک و املاک مطرح میشوند. برخی از مهمترین انواع آن، عبارتند از:
- دادخواست مربوط به اراضی ملی و منابع طبیعی
- شکایات مربوط به املاک وقفی
- دعاوی مربوط به املاک شهری
- اختلافات مربوط به املاک روستایی
- دادخواست مربوط به املاک تجاری
- اختلافهای مربوط به املاک صنعتی
- مشکلات مربوط به املاک مسکونی
- نقش وکیل ملکی در دعاوی ملکی
دعاوی ملکی، اختلافات پیچیدهای هستند که نیاز به دانش و تجربه کافی در زمینه قوانین و مقررات مربوط به املاک دارند، بنابراین، حضور یک وکیل ملکی متخصص در این اختلافات، میتواند بسیار مفید و موثر باشد. وکیل ملکی میتواند در مراحل مختلف شکایات ملکی، از جمله مراحل پیش از دادرسی، مراحل دادرسی و مراحل اجرای حکم، به موکل خود کمک کند. این فرد باید از انواع دعاوی ملکی و قوانین مربوط به آنها آگاه باشد.
شایع ترین دعاوی ملکی
دعاوی اوقاف ملکی:
دعاوی اوقاف می تواند منشا حقوقی و کیفری باشد مانند اثبات وقفیت، ابطال وقفیت، تعیین متولی، خیانت متولی، ضم امین، اعتراض یه رای شعبه در هنگام تحقیق و سایر موارد این چنینی.
دعاوی فروش ملک مشاعی:
زمانی که شرکا با یکدیگر برای پایان دادن به شراکت توافق نداشته باشند به منظور پایان دادن به دعوا می بایست به دادگاه حقوقی مراجعه کنند و موضوع خویش را مطرح نمایند. در واقع طرفین برای رهایی از مالکیت مشترک باید ملک را بین خود تقسیم کنند و اگر تفکیک و افراز ممکن نشد به دنبال دستور فروش خواهند رفت.
دعاوی فک رهن:
فک رهن به معنای آزاد نمودن سند ملکی است که در رهن و گرو بانک بوده است. برای خرید و فروش املاک باید حتما آنها را از حالت رهن خارج کنیم. موارد زیر موجب فک رهن میشوند:
۱. تسویه بدهی و آزاد کردن ملک.
۲. شخصی که ملک در گرو او میباشد از طلب خود صرف نظر کند.
۳. مال مرهونه از بین برود.
دعاوی تصرف عدوانی:
تصرف عدوانی به دعوایی میگویند که متصرف قانونی سابق مال غیر منقول، برعلیه متصرف غیر قانونی کنونی طرح میکند و مدعی میشود که متصرف بدون اذن و اجازه و به صورت غیر قانونی ملک را از تصرف ایشان خارج نموده است.
دعوای مزاحمت و ممانعت از حق:
دعوای ممانعت از حق، یعنی شخصی، به طور کلی مانع تصرف صاحب حق بشود. ولی در دعوای مزاحمت از حق، اعمال یک شخص، موجب اختلال جزئی در تصرف صاحب حق می شود.
دعوای افراز ملک مشاعی:
افراز در لغت به معنای جداکردن میباشد و در حقوق به معنای تفکیک سهم شرکا در ملک است که یا شرکا با تراضی و توافق یکدیگر این کار را انجام می دهند و یا از دادگاه، اجبار شرکای دیگر را به تقسیم ملک می خواهند. در واقع با افراز ملک، سهم هر یک از شرکا به شکل مستقل از سهم هر شریک یکدیگر به او اعطا میگردد.
دعوای الزام به سند رسمی اجاره:
در مواردی که بین موجر و مستاجر اجاره نامه تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی شده است و یا طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می توانند برای تعیین اجاره بها و به منظور تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه نمایند و به دادگاه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دهند. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یک دعوی غیر مالی میباشد و نیز دعوی تنظیم سند رسمی اجاره زمانی مطرح میگردد که طرف مقابل دعوی از تنظیم سند رسمی امتناع نماید.
دعوای الزام به اخذ پایان کار:
اگر سازنده ساختمان در تاریخ مشخص شده پایان کار نگیرد مالک می تواند به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نماید و دادخواست الزام سازنده به اخذ پایان کار را تقدیم نماید. در صورت محکومیت سازنده و امتناع او از اجرای حکم، در مرحله اجرای احکام مالک با هزینه پایان کار سازنده اقدامات لازم در این خصوص را بهعمل می آورد.
ابطال معامله معارض:
زمانی که شخصی، عین یا منفعت مال خود را به دیگری انتقال دهد یا حقی برای غیر در ملک خود ایجاد کند و بعد از وقوع این معامله، همان مال را به شخص ثالثی منتقل نماید یا حقی متعارض با حق منتقل الیه مقدم، در مال ایجاد نماید، را ابطال معامله معارض مینامند.
مشاوره حقوقی در خصوص مسائل ملکی
- تهیه و تنظیم قراردادهای ملکی
- پیگیری امور ثبتی املاک
- دفاع از حقوق موکل در دادخواست ملکی
نکات مهم در انتخاب وکیل ملکی
در هنگام انتخاب وکیل ملکی، باید به نکات مهمی توجه کرد. برخی از مهمترین نکات انتخاب وکیل ملکی عبارتند از:
- تجربه و تخصص وکیل ملکی
- مهارتهای ارتباطی وکیل ملکی
- هزینه خدمات وکیل ملکی
نکات طلایی انتخاب بهترین وکیل ملکی در تهران
برخی از مهم ترین نکات انتخاب وکیل ملکی در تهران عبارتند از:
تجربه و تخصص وکیل ملکی: تجربه و تخصص وکیل ملکی، از مهم ترین عوامل در انتخاب وکیل ملکی است. وکیل ملکی باید در زمینه انواع دعاوی ملکی، تجربه و تخصص کافی داشته باشد.
مهارتهای ارتباطی وکیل ملکی: مهارتهای ارتباطی وکیل ملکی، از دیگر عوامل مهم در انتخاب وکیل ملکی است. وکیل ملکی باید بتواند به خوبی با موکل خود و طرف مقابل، ارتباط برقرار کند.
هزینه خدمات وکیل ملکی: هزینه خدمات وکیل ملکی، از دیگر عوامل مهم در انتخاب وکیل ملکی است. هزینه خدمات وکیل ملکی، بسته به میزان تجربه و تخصص وکیل ملکی، متفاوت میباشد.
مراحل دادرسی دعاوی ملکی
انواع دعاوی ملکی، مانند سایر اختلافات حقوقی، در دادگاههای عمومی و حقوقی مطرح میشوند. مراحل دادرسی مطالبات ملکی به شرح زیر است:
دادخواست: اولین مرحله در دادرسی شکایات ملکی، تقدیم دادخواست به دادگاه است. دادخواست باید توسط وکیل ملکی یا خود موکل تنظیم شود و باید حاوی اطلاعات و مدارک لازم باشد.
ابلاغ دادخواست: پس از تقدیم دادخواست، دادگاه باید دادخواست را به طرف مقابل ابلاغ کند.
دفاع از دعوا: پس از ابلاغ دادخواست، طرف مقابل باید ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به آن دفاع کند.
تبادل لوایح: پس از دفاع از دعوا، طرفین دعوا میتوانند لوایحی را به دادگاه ارائه دهند.
رسیدگی به دعوا: پس از تبادل لوایح، دادگاه باید به دعوا رسیدگی کند.
صدور رای: پس از رسیدگی به دعوا، دادگاه رای خود را صادر میکند.
راههای حل اختلاف در دعاوی ملکی
در صورت بروز اختلافات ملکی، میتوان از راههای مختلفی برای حل اختلاف استفاده کرد. برخی از مهمترین راههای حل اختلاف در منازعات ملکی عبارتند از:
مصالحه: مصالحه، یکی از بهترین راههای حل اختلاف در پرونده ملکی است. در مصالحه، طرفین دعوا با توافق یکدیگر، اختلاف خود را حل میکنند.
داوری: داوری، یکی دیگر از راههای حل اختلاف در مشکلات ملکی است. در داوری، طرفین دعوا، اختلاف خود را به یک یا چند داور واگذار میکنند تا داور یا داوران، اختلاف را حل و فصل نمایند.
دادرسی: درصورتیکه طرفین دعوا نتوانند اختلاف خود را به صورت مسالمت آمیز حل کنند، باید از طریق دادرسی، اختلاف خود را حل نمایند.
بدون دیدگاه